Registratierechten in Brussel: abattement, berekening en becijferde voorbeelden

Kopen
Écrit par Celia Souralaysak

De registratierechten zijn veruit de grootste kostenpost bij een vastgoedaankoop in Brussel. Op een appartement van € 300.000 kunnen ze oplopen tot € 37.500, of slechts € 12.500 als u het abattement geniet. Wie begrijpt hoe ze werken, kan een betrouwbaar budget opstellen en onaangename verrassingen vermijden. Hieronder vindt u de regels die in oktober 2026 gelden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met becijferde voorbeelden.

Het principe: 12,5 % van de prijs

Wanneer u een bestaand vastgoed koopt in een van de 19 Brusselse gemeenten, betaalt u 12,5 % registratierechten. Die worden berekend op de overeengekomen prijs, vermeerderd met de lasten die aan de koper worden opgelegd (bijvoorbeeld een bezettingsvergoeding). Die heffingsgrondslag mag niet lager liggen dan de verkoopwaarde van het pand. De notaris int deze rechten bij de ondertekening van de akte en stort ze door aan de administratie. Die dienst wordt momenteel verzekerd door de FOD Financiën (Administratie Rechtszekerheid) voor rekening van het Gewest.

Ter vergelijking: Wallonië hanteert 3 % en Vlaanderen 2 % voor de aankoop van een enige eigen woning. Het Brusselse tarief ligt hoger, maar het abattement verlaagt de factuur aanzienlijk voor panden met een gemiddelde prijs.

En voor nieuwbouw?

De aankoop van een nieuwe woning bij een projectontwikkelaar is in principe onderworpen aan 21 % btw op het gebouw, en niet aan registratierechten. Het abattement is dan niet van toepassing op het gedeelte dat aan btw onderworpen is. Het onderscheid tussen "nieuw" in de zin van de btw en "bestaand" (ook gerenoveerd) berust op technische regels. Het verkoopcompromis en uw notaris zullen verduidelijken welk stelsel op uw aankoop van toepassing is.

Het abattement: € 200.000 vrijgesteld

Als u uw toekomstige hoofdverblijfplaats koopt, worden de rechten niet berekend op de eerste € 200.000 van de prijs. De besparing bedraagt dus € 200.000 × 12,5 % = € 25.000. Deze regeling geldt voor overeenkomsten die gesloten zijn sinds 1 april 2023 (ordonnantie van 17 november 2022). Daarvoor bedroeg het abattement € 175.000 en de grens € 500.000.

€ 25.000: dat is de besparing die het Brusselse abattement oplevert bij elke aankoop die in aanmerking komt, tot € 600.000.

De grens van € 600.000

Het abattement wordt alleen toegekend als de heffingsgrondslag (prijs en lasten) niet hoger ligt dan € 600.000. Daarboven gaat het volledig verloren: er is geen degressiviteit. Dat drempeleffect moet u kennen voordat u onderhandelt over een prijs die dicht bij die grens ligt.

Wat aangekondigd is, maar nog niet van kracht

De gewestelijke beleidsverklaring van de nieuwe Brusselse regering (13 februari 2026) voorziet in een verhoging van die grens van € 600.000 tot € 800.000, zonder het bedrag van het abattement (€ 200.000) te wijzigen. Volgens de analyses die sindsdien gepubliceerd zijn, wordt die maatregel overwogen voor het einde van de legislatuur, in 2029, "volgens de beschikbare middelen", en moet hij nog in een ordonnantie worden omgezet. In oktober 2026 blijft de toepasselijke grens € 600.000.

De voorwaarden

De voorwaarden zijn cumulatief:

  • Pand gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning.
  • Koper is een natuurlijke persoon: een aankoop door een vennootschap is uitgesloten.
  • Aankoop van het volledige pand in volle eigendom: niet alleen het vruchtgebruik of de blote eigendom, en ook geen onverdeeld aandeel.
  • Geen andere woning bezitten: op de datum van het verkoopcompromis mag u niet de volle eigendom hebben van de totaliteit van een ander pand dat voor bewoning bestemd is, in België of in het buitenland.
  • Uw domicilie er vestigen binnen 3 jaar na de registratie van de akte (5 jaar bij een bijkomend abattement voor energetische renovatie).
  • Er minstens 5 jaar ononderbroken uw hoofdverblijfplaats houden, te rekenen vanaf uw inschrijving in de bevolkingsregisters.

Bij een aankoop met meerdere personen, of als u al een aandeel in een andere woning bezit (bijvoorbeeld verkregen via een erfenis), moet de situatie van elke koper met de notaris worden bekeken vóór de ondertekening van het verkoopcompromis.

Bent u nog eigenaar van uw huidige woning?

Als u op het moment van het verkoopcompromis nog eigenaar bent van een andere woning, kan het abattement u via teruggave worden toegekend. U betaalt eerst de volledige rechten en krijgt er vervolgens een deel van terug als u de andere woning verkoopt binnen 2 jaar na de registratie van de aankoopakte van de nieuwe.

Als u uw verbintenissen niet nakomt

  • Geen domiciliëring binnen de termijn: de uitgespaarde rechten worden teruggevorderd, samen met een boete. Sinds de ordonnantie van 17 juli 2025, in werking getreden op 24 juli 2025, voorziet de wet uitdrukkelijk in het geval van overmacht. Als de vertraging te wijten is aan een omstandigheid buiten uw wil, blijft een teruggave mogelijk, op voorwaarde dat u zich domicilieert zodra die omstandigheid voorbij is (omzendbrief 2026/C/29 van 13 februari 2026).
  • Vertrek binnen 5 jaar: sinds 1 april 2023 wordt de terugbetaling pro rata berekend op de niet-voltooide jaren, in plaats van een volledige terugbetaling.

Het bijkomende abattement voor energetische renovatie

Sinds 1 april 2023 kunt u bij de aankoop van een te renoveren woning een bijkomend abattement krijgen van € 25.000 per gewonnen EPB-klasse, met een minimum van twee klassen. Daarvoor moet u:

  • het hoofdabattement genieten (dezelfde inhoudelijke voorwaarden);
  • zich in de akte ertoe verbinden het EPB-certificaat binnen 5 jaar na de registratie met minstens twee klassen te verbeteren;
  • binnen diezelfde termijn van 5 jaar uw domicilie in het pand vestigen.

Elke gewonnen klasse verlaagt de rechten dus met nog eens € 3.125 (€ 25.000 × 12,5 %).

Rekenvoorbeelden

De volgende voorbeelden gaan over een bestaande woning in Brussel en betreffen alleen de registratierechten. De andere kosten (notaris, krediet) worden toegelicht in ons artikel over de werkelijke kostprijs van een vastgoedaankoop.

  • ⊞ Aankoopprijs | Zonder abattement (12,5 %) | Met abattement | Besparing
  • € 250.000 | € 31.250 | € 6.250 | € 25.000
  • € 300.000 | € 37.500 | € 12.500 | € 25.000
  • € 400.000 | € 50.000 | € 25.000 | € 25.000
  • € 500.000 | € 62.500 | € 37.500 | € 25.000
  • € 600.000 | € 75.000 | € 50.000 | € 25.000
  • € 610.000 | € 76.250 | Niet van toepassing | € 0

Voorbeeld 1: eerste aankoop van € 300.000

Sophie koopt haar eerste appartement voor € 300.000 en vestigt er haar domicilie. De belastbare grondslag bedraagt € 300.000 - € 200.000 = € 100.000. De rechten bedragen € 100.000 × 12,5 % = € 12.500, in plaats van € 37.500.

Voorbeeld 2: het drempeleffect bij € 600.000

Een koppel twijfelt tussen twee panden, het ene van € 600.000, het andere van € 610.000. Voor het eerste bedragen de rechten (€ 600.000 - € 200.000) × 12,5 % = € 50.000. Voor het tweede gaat het abattement verloren: € 610.000 × 12,5 % = € 76.250. € 10.000 meer aan prijs kost dus € 26.250 meer aan rechten. Let op: de drempel wordt beoordeeld op de prijs vermeerderd met de lasten, en niet alleen op de vraagprijs.

Voorbeeld 3: aankoop met energetische renovatie

Marc koopt een appartement van € 400.000 met EPB-klasse F en verbindt zich ertoe het naar klasse D te brengen (twee klassen). Zijn totale abattement bedraagt € 200.000 + 2 × € 25.000 = € 250.000. De rechten bedragen (€ 400.000 - € 250.000) × 12,5 % = € 18.750, in plaats van € 25.000 met alleen het gewone abattement. Haalt hij de doelstelling niet binnen 5 jaar, dan wordt het bijkomende voordeel aangepast op basis van het werkelijk behaalde resultaat.

Voorbeeld 4: huurinvestering van € 300.000

Een investeerder koopt een appartement van € 300.000 om het te verhuren. Hij vestigt er zijn hoofdverblijfplaats niet: het abattement is niet van toepassing. De rechten bedragen € 300.000 × 12,5 % = € 37.500.

Voorbeeld 5: wederverkoop binnen twee jaar

Wanneer een pand binnen twee jaar na de aankoop wordt doorverkocht, kan de oorspronkelijke koper onder bepaalde voorwaarden 36 % van de betaalde rechten terugkrijgen. Die teruggave gebeurt niet automatisch: de aanvraag moet worden ingediend binnen twee jaar na de akte van wederverkoop. Als de investeerder uit voorbeeld 4 het pand binnen die termijn zou doorverkopen, zou hij € 37.500 × 36 % = € 13.500 kunnen terugvragen. Zijn nettokost aan rechten zou dan dalen tot € 24.000, of 8 % van de prijs.

Bijzonder geval: bouwgrond

Voor een bouwgrond waarop u uw woning wilt bouwen, bedraagt het abattement € 100.000 (een besparing van € 12.500), met een grens van € 300.000. Het is niet van toepassing wanneer de verkoper zich ertoe verbindt te bouwen, want dan valt de verrichting onder de btw.

Aandachtspunten vóór de ondertekening

  • Geef al bij het verkoopcompromis aan dat u het abattement aanvraagt: de verklaring wordt in de akte opgenomen.
  • Ga na of de prijs, vermeerderd met de lasten, niet hoger ligt dan € 600.000.
  • Maak een overzicht van de panden die u al bezit, ook gedeeltelijk.
  • Plan uw domiciliëring: 3 jaar, of 5 jaar met het energieabattement.
  • Houd rekening met de verbintenis om er 5 jaar te wonen als u overweegt snel te verhuren of door te verkopen.

Dit artikel is informatief en geeft de regelgeving weer die op 21 oktober 2026 van kracht is. Het vervangt geen persoonlijk advies: uw notaris blijft uw aanspreekpunt om na te gaan of u in aanmerking komt en om de verschuldigde rechten te berekenen.

Bronnen

Een gerenoveerd appartement kopen in Brussel

Living Home Promotion biedt appartementen aan in bestaande gebouwen die volledig gerenoveerd zijn door onze partner Next Homes, in Sint-Lambrechts-Woluwe, Vorst en Ukkel. Laat bij elke aankoop door uw notaris nagaan welk fiscaal stelsel op het pand van toepassing is (registratierechten of btw) en of u in aanmerking komt voor het abattement. Ontdek onze volledig gerenoveerde appartementen in Brussel.

Celia Souralaysak
Précédent

Acheter à Bruxelles en 2026 : prix, tendances et communes à suivre
Suivant

Registration duties in Brussels: the abatement, how they are calculated and worked examples