Acheter à Bruxelles en 2026 : prix, tendances et communes à suivre

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Écrit par Celia Souralaysak

Acheter un appartement à Bruxelles en 2026 se fait sur un marché plus calme que les années précédentes : les prix progressent encore, mais lentement, le nombre de ventes se stabilise et le crédit coûte un peu plus cher. Pour décider, mieux vaut s'appuyer sur des chiffres que sur des impressions. Cet article fait le point à partir des deux sources de référence en Belgique : le baromètre des notaires (Fednot), qui se fonde sur les actes signés, et Statbel, l'office belge de statistique, qui s'appuie sur les ventes enregistrées au SPF Finances.

Une précision avant de commencer : les notaires publient des prix moyens, Statbel des prix médians (le prix qui partage les ventes en deux moitiés égales). La médiane est moins influencée par quelques ventes très chères. Les deux mesures sont utiles, mais il ne faut pas les comparer directement.

Les prix à Bruxelles en 2026 : où en est-on ?

Selon le baromètre des notaires du troisième trimestre 2026, publié le 13 octobre 2026, le prix moyen d'un appartement en Région de Bruxelles-Capitale s'établit à 301 666 € sur les neuf premiers mois de l'année. C'est 1,7 % de plus que la moyenne de 2025 (296 681 €). Les maisons atteignent en moyenne 609 227 €, en hausse de 4,8 % par rapport à 2025.

301 666 € : prix moyen d'un appartement à Bruxelles de janvier à septembre 2026, soit +1,7 % par rapport à 2025 (baromètre des notaires, T3 2026).

Les données de Statbel vont dans le même sens. Au premier semestre 2026, le prix médian d'un appartement bruxellois était de 275 000 € (+3,8 % sur un an), contre 550 000 € pour une maison de deux ou trois façades (+10 %). Sur l'ensemble de 2025, la médiane des appartements était de 270 000 €.

Bruxelles face au reste du pays

Bruxelles reste la région la plus chère, surtout pour les maisons. Le prix moyen national d'un appartement est de 287 616 € sur les neuf premiers mois de 2026, contre 301 666 € à Bruxelles. L'écart est donc d'environ 5 % pour un appartement. Pour une maison, il dépasse 68 % (360 613 € en moyenne en Belgique, contre 609 227 € à Bruxelles). C'est pourquoi, à Bruxelles, l'appartement est souvent le premier accès à la propriété.

Cinq ans de recul

Sur cinq ans, le prix moyen d'un appartement bruxellois est passé de 270 777 € en 2021 à 301 666 € en 2026, soit environ +11,4 % selon le baromètre des notaires. Sur la même période, celui des maisons a progressé d'environ 12 %. La progression est réelle, mais modérée. Ces chiffres sont nominaux : ils ne tiennent pas compte de l'inflation.

Les tendances du marché en 2026

Un nombre de ventes qui se stabilise

L'année avait bien commencé : au premier trimestre 2026, le nombre de ventes de logements à Bruxelles a progressé de 6,1 % sur un an (+6,7 % pour les appartements). Le rythme s'est ensuite ralenti. Au premier semestre, la hausse n'était plus que de 1,6 %, et les ventes d'appartements ont reculé de 1,3 %. Au troisième trimestre, l'activité est stable (-0,1 % sur un an), avec une légère hausse pour les appartements (+1,2 %). Les notaires parlent d'un marché qui « se rafraîchit ».

Un crédit un peu plus cher et plus sélectif

D'après Febelfin, le nombre de crédits hypothécaires accordés en Belgique au deuxième trimestre 2026 a baissé de 8,6 % sur un an, et leur montant de 5,2 %. Le crédit moyen pour l'achat d'une habitation était de 215 000 €. La presse financière relève aussi que les taux ont augmenté en 2026 et que davantage d'emprunteurs choisissent un taux variable. Les taux changent vite et dépendent de chaque dossier : la seule référence valable est l'offre écrite de votre banque.

Côté apport personnel, la Banque nationale de Belgique (BNB) applique depuis le 1er janvier 2020 des attentes prudentielles envers les banques. Un crédit ne devrait en principe pas dépasser 90 % de la valeur du bien pour une habitation propre (avec une marge de tolérance plus large pour les primo-acquéreurs), ni 80 % pour un investissement locatif. Il faut donc prévoir un apport qui couvre au minimum les frais d'achat, et le plus souvent une partie du prix.

Des acheteurs plutôt jeunes pour les appartements

Au premier trimestre 2026, la tranche d'âge la plus représentée parmi les acheteurs d'appartements à Bruxelles était celle des 31-35 ans (20 %), suivie des 26-30 ans (16 %). Pour les maisons, ce sont les 36-40 ans (22 %). Les moins de 26 ans restent rares : 4 % des acheteurs d'appartements.

Le neuf, une part marginale

Sur les neuf premiers mois de 2025, les appartements neufs ne représentaient que 2 % des appartements vendus à Bruxelles (contre 5 % en 2024). Leur prix moyen était de 363 854 €. L'essentiel du marché se joue donc dans l'existant, où l'état du bâtiment, sa performance énergétique (PEB) et les travaux à prévoir pèsent lourd dans le prix réel.

Les prix commune par commune

La moyenne régionale cache des écarts importants. Le tableau ci-dessous reprend les prix moyens de vente des appartements en 2025 par commune, tels que publiés par le baromètre des notaires (données reprises par KBC Brussels). Les moyennes communales reposent parfois sur un nombre limité de ventes et peuvent donc varier fortement d'une année à l'autre.

  • ⊞ Commune | Prix moyen d'un appartement (2025) | Écart avec la moyenne régionale (296 681 €)
  • Woluwe-Saint-Pierre | 410 156 € | +38 %
  • Ixelles | 378 355 € | +28 %
  • Uccle | 378 206 € | +27 %
  • Woluwe-Saint-Lambert | 342 002 € | +15 %
  • Watermael-Boitsfort | 339 925 € | +15 %
  • Saint-Gilles | 337 149 € | +14 %
  • Auderghem | 336 233 € | +13 %
  • Etterbeek | 319 371 € | +8 %
  • Forest | 294 366 € | -1 %
  • Bruxelles-Ville | 290 505 € | -2 %
  • Schaerbeek | 270 771 € | -9 %
  • Evere | 242 361 € | -18 %
  • Molenbeek-Saint-Jean | 225 983 € | -24 %
  • Jette | 221 390 € | -25 %
  • Anderlecht | 214 844 € | -28 %
  • Ganshoren | 214 556 € | -28 %

Entre la commune la plus chère et la moins chère, l'écart dépasse 190 000 € pour un appartement moyen. Ces moyennes mélangent cependant des biens très différents (studios, trois chambres, neuf, à rénover). Un prix au mètre carré, à état comparable, reste l'indicateur le plus juste pour une analyse fine.

Communes à suivre : ce que disent les chiffres

Il n'existe pas de « bonne » commune dans l'absolu : tout dépend de votre budget, de votre mode de vie et de votre projet (habiter ou louer). Voici quelques observations tirées des données officielles, sans valeur de prévision.

Le sud-est : Uccle, Woluwe-Saint-Lambert, Woluwe-Saint-Pierre

Ces communes figurent en tête du classement des appartements, chez les notaires comme chez Statbel. Au premier trimestre 2025, Statbel y relevait des médianes de 340 000 € (Uccle et Woluwe-Saint-Lambert) et de 382 500 € (Woluwe-Saint-Pierre). Leur attrait repose sur des facteurs stables : espaces verts, offre scolaire et environnement résidentiel. Dans ces communes, un appartement bien situé dépassera en général la moyenne régionale. Les biens sous le plafond de 600 000 € y restent néanmoins nombreux, ce qui compte pour l'abattement sur les droits d'enregistrement (voir plus bas).

Forest : un profil intermédiaire

Forest présente un contraste intéressant. Ses appartements se vendent en moyenne près du niveau régional (294 366 € en 2025), tandis que ses maisons font partie des plus chères de la Région : Statbel y relève une médiane de 640 000 € en 2025, au cinquième rang régional. Cet écart s'explique notamment par la diversité de ses quartiers. Pour un premier achat, c'est une commune où un appartement reste accessible à un prix proche de la moyenne bruxelloise.

Le centre et la première couronne : Ixelles, Saint-Gilles, Etterbeek

Recherchées pour leur centralité, ces communes affichent des prix élevés pour des surfaces souvent plus réduites. Elles intéressent particulièrement les acheteurs qui veulent se passer de voiture, ainsi que les investisseurs qui ciblent une clientèle de jeunes actifs.

Le nord-ouest : Jette, Ganshoren, Anderlecht, Berchem-Sainte-Agathe

C'est dans ces communes que l'on trouve les appartements les plus abordables de la Région, souvent plus de 25 % sous la moyenne. Elles permettent d'acheter plus grand pour le même budget. La qualité du bâtiment et de la copropriété (charges, travaux votés, fonds de réserve) doit y être examinée avec la même attention qu'ailleurs.

Fiscalité : ce qui s'applique en 2026

À Bruxelles, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 %. Pour l'achat de votre habitation principale, un abattement exonère les 200 000 premiers euros, soit une économie de 25 000 €, à condition que le prix ne dépasse pas 600 000 €. La déclaration de politique régionale du 13 février 2026 prévoit de relever ce plafond à 800 000 €. Cette mesure n'est pas encore en vigueur : elle est annoncée pour la fin de la législature (2029), en fonction des moyens budgétaires. En octobre 2026, c'est donc toujours le plafond de 600 000 € qui s'applique. Nous détaillons ces règles et leurs conditions dans notre article consacré aux droits d'enregistrement à Bruxelles.

Nos conseils pratiques pour acheter en 2026

  • Raisonnez en budget total, pas en prix affiché : droits, frais de notaire, frais de crédit et éventuels travaux s'ajoutent au prix.
  • Faites valider votre capacité d'emprunt par votre banque avant de faire une offre, puisque les conditions de crédit se sont durcies en 2026.
  • Comparez des biens comparables : à budget égal, un appartement rénové avec un bon PEB et un appartement à rénover n'ont pas le même coût réel.
  • Lisez les documents de la copropriété (procès-verbaux d'assemblée générale, décompte de charges, fonds de réserve) avant de signer un compromis.
  • Vérifiez votre éligibilité à l'abattement avec votre notaire : elle peut représenter 25 000 € d'économie.

Cet article est informatif et reflète les données publiées au 21 octobre 2026. Il ne constitue ni un conseil financier, ni un conseil juridique. Votre notaire et votre banque restent vos interlocuteurs pour toute décision.

Sources

Acheter un appartement rénové à Bruxelles

Chez Living Home Promotion, nous rachetons des immeubles anciens à Bruxelles et les faisons entièrement rénover par notre partenaire Next Homes, avant d'en vendre les appartements. Nos projets se situent dans plusieurs des communes évoquées dans cet article : Woluwe-Saint-Lambert, Forest et Uccle. Pour découvrir les biens disponibles et le calendrier des prochains lancements, consultez nos appartements entièrement rénovés à Bruxelles. Notre équipe vous reçoit aussi dans nos bureaux, chaussée de Forest 293 à 1190 Forest.

Celia Souralaysak
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