Premier achat à Bruxelles : aides, prêts et dispositifs à connaître

Avec un prix moyen d'environ 300 000 € pour un appartement, acheter son premier logement à Bruxelles demande un apport conséquent et un financement solide. La Région propose plusieurs leviers pour alléger la facture. Certains sont généraux, comme l'abattement sur les droits d'enregistrement ; d'autres sont réservés à des ménages sous plafond de revenus, comme les crédits du Fonds du Logement ou les logements citydev. L'année 2026 a été marquée par la reprise des crédits du Fonds, après un an de suspension, et par plusieurs annonces du nouveau gouvernement régional. Voici ce qui s'applique aujourd'hui, et ce qui n'est encore qu'un projet.

Le contexte : des prix stables, des taux en hausse

Selon Fednot, un appartement s'est vendu en moyenne 301 666 € en Région bruxelloise sur les neuf premiers mois de 2026 (+1,7 % par rapport à 2025). Côté financement, Belfius relève une hausse des taux hypothécaires d'environ 0,35 point au deuxième trimestre 2026, après un relèvement des taux de la BCE en juin. Les primo-acquéreurs restent néanmoins nombreux : chez BNP Paribas Fortis, ils représentaient 49 % des dossiers d'achat approuvés en 2025, avec une quotité moyenne de 66 % et une durée moyenne de 238 mois.

L'abattement sur les droits d'enregistrement

C'est l'aide la plus importante pour un premier achat d'un bien existant. Les droits d'enregistrement bruxellois sont de 12,5 %, mais ils ne sont pas dus sur les 200 000 premiers euros du prix lorsque l'acheteur acquiert son logement principal. L'économie atteint 25 000 €.

25 000 € : l'économie maximale procurée par l'abattement bruxellois, pour un achat dont le prix (charges comprises) ne dépasse pas 600 000 €.

Les conditions

• bien situé dans l'une des 19 communes bruxelloises et affecté, en tout ou en partie, à l'habitation ;
• acheteur personne physique, qui acquiert la totalité du bien en pleine propriété ;
• prix et charges ne dépassant pas 600 000 € : au-delà, l'abattement est entièrement perdu ;
• ne pas posséder, au moment du compromis, la pleine propriété d'un autre bien destiné à l'habitation (une restitution est possible si cet autre bien est revendu dans les deux ans) ;
• se domicilier dans le bien dans les 3 ans et y garder sa résidence principale pendant 5 ans (le remboursement en cas de départ anticipé est proratisé depuis le 1er avril 2023).

Exemple

Pour un appartement de 350 000 € : sans abattement, les droits s'élèvent à 43 750 €. Avec l'abattement, ils sont calculés sur 150 000 €, soit 18 750 €.

L'abattement complémentaire pour rénovation

Si vous achetez un bien à rénover, un abattement supplémentaire de 25 000 € par classe PEB gagnée est possible, avec un minimum de deux classes. Vous devez atteindre l'objectif et vous domicilier dans le bien dans un délai de 5 ans. Il ne s'applique qu'en complément de l'abattement principal.

Neuf ou existant : une question à poser d'emblée

L'abattement ne s'applique que si l'achat est soumis aux droits d'enregistrement. Un logement vendu sous le régime de la TVA (en principe le neuf vendu par un promoteur) n'y donne pas droit. Pour un appartement rénové, demandez au vendeur et à votre notaire quel régime s'applique avant de signer : l'écart de budget peut être important.

Ce qui est annoncé

Le gouvernement bruxellois envisage de relever le plafond de 600 000 € à 800 000 €. Selon les analyses publiées après l'accord budgétaire du 4 octobre 2026, cette mesure est annoncée pour 2029, sous réserve des moyens disponibles. Elle n'est pas en vigueur : en octobre 2026, le plafond reste de 600 000 €.

Le Fonds du Logement : des crédits à nouveau accessibles

Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale accorde des crédits hypothécaires aux ménages à revenus modestes ou moyens. Il avait suspendu le traitement des demandes de crédit le 1er juillet 2025, faute de visibilité budgétaire. Le 4 juin 2026, le gouvernement bruxellois a accordé la garantie régionale sur les emprunts du Fonds pour 2026, pour un montant maximal de 100 millions d'euros. Le Fonds a annoncé la reprise de ses crédits hypothécaires le 13 juillet 2026.

Les principales caractéristiques

• Quotité : jusqu'à 120 % de la valeur du bien, lorsque cela se justifie, ce qui peut couvrir une partie des frais.
• Taux : taux fixe compris entre 3,75 % et 5 % selon le barème en vigueur depuis le 13 juillet 2026, en fonction des revenus et du nombre de personnes à charge.
• Durée : 30 ans maximum, avec un remboursement complet avant 70 ans.
• Conditions : ne pas être propriétaire d'un autre logement, occuper le bien acheté, situé en Région bruxelloise, et respecter des plafonds de revenus.

Selon les barèmes relayés en 2026, les plafonds de revenus vont d'environ 73 884 € (personne isolée sans personne à charge) à 114 034 € (ménage avec quatre personnes à charge), majorés de 5 000 € par personne à charge supplémentaire. Ces montants doivent être vérifiés auprès du Fonds, qui fixe aussi d'autres limites (valeur du bien, capacité de remboursement).

Le Fonds vend aussi des logements à prix inférieurs au marché, du studio au quatre-chambres, avec des conditions sur la revente et un droit de préemption. Son crédit Ecoréno, destiné à la rénovation énergétique, a repris le 1er janvier 2026.

citydev.brussels : le logement neuf conventionné

citydev.brussels produit des logements neufs vendus à prix réduits à des ménages à revenus moyens, dans le cadre de partenariats public-privé. Le prix est rendu accessible par une intervention régionale. Pour 2026, la Région a accordé à citydev une dotation d'investissement de 16,2 millions d'euros pour la production de logements acquisitifs abordables.

En contrepartie, l'acheteur accepte des obligations strictes. Selon le cadre réglementaire (arrêté du 26 septembre 2013) et les compromis types publiés par citydev :

• être majeur et ne pas posséder d'autre logement en Belgique ;
• respecter un plafond de revenus, indexé chaque année ;
• se domicilier dans le logement et l'occuper personnellement ;
• pendant 20 ans : revente encadrée (prix plafonné, droit de préemption) et location interdite en principe, sauf dérogation ;
• rembourser le subside en cas de non-respect des conditions.

Les plafonds de revenus actualisés et les projets en cours de commercialisation sont publiés sur le site de citydev.

Le Community Land Trust Bruxelles

Le CLTB propose une formule différente : le terrain reste une propriété commune et l'acheteur n'acquiert que le logement. Le prix est donc nettement réduit. La formule s'adresse aux ménages dont les revenus ne dépassent pas les plafonds du logement social. La revente est possible, mais à prix limité, pour que le logement reste abordable.

La fiscalité du propriétaire occupant

Pas de bonus logement pour les nouveaux crédits

Bruxelles a supprimé le bonus logement pour les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2017 et l'a remplacé par un abattement plus élevé. La circulaire 2026/C/62 du SPF Finances confirme que seuls les emprunts conclus avant 2017 ouvrent encore droit à l'avantage régional. Un primo-acquéreur qui emprunte aujourd'hui ne bénéficie donc d'aucune réduction d'impôt liée à son crédit.

La prime Be Home

Les propriétaires qui occupent leur logement à Bruxelles bénéficient de la prime Be Home, qui s'élève actuellement à 164 € par an. Le gouvernement a approuvé en première lecture, le 18 juin 2026, un avant-projet qui la porterait à 328 € à partir de l'exercice d'imposition 2027. Le texte doit encore recevoir l'avis du Conseil d'État et être adopté par le Parlement.

Les autres aides annoncées

L'accord de majorité bruxellois de février 2026 évoque de nouveaux outils pour l'accès à la propriété, comme des prêts à taux réduit, le démembrement de la propriété ou l'habitat partagé, sans calendrier précis. Un prêt à taux zéro pour la rénovation, destiné à remplacer progressivement les primes Renolution, est annoncé pour le printemps 2027. Ses conditions n'ont pas encore été publiées.

• ⊞ Dispositif | Statut en octobre 2026 | Pour qui ?
• Abattement de 200 000 € (plafond 600 000 €) | En vigueur | Tout acheteur de son logement principal, sans autre bien
• Abattement complémentaire rénovation | En vigueur | Achat d'un bien à rénover, gain d'au moins deux classes PEB
• Plafond relevé à 800 000 € | Annoncé pour 2029 | À confirmer
• Crédit hypothécaire du Fonds du Logement | Repris le 13 juillet 2026 | Ménages sous plafond de revenus
• Logements citydev | En vigueur | Ménages à revenus moyens
• Prime Be Home doublée (328 €) | En cours d'adoption, exercice 2027 | Propriétaires occupants
• Prêt à taux zéro rénovation | Annoncé pour le printemps 2027 | Conditions non publiées

Les bons réflexes pour un premier achat

• Établir un budget complet : prix, droits d'enregistrement (après abattement), frais de notaire, frais de crédit et éventuels travaux.
• Vérifier le régime fiscal du bien (droits d'enregistrement ou TVA), car il conditionne l'abattement.
• Tester votre éligibilité au Fonds du Logement avant de comparer les offres bancaires, si vos revenus sont proches des plafonds.
• Prévoir une clause suspensive d'obtention de crédit dans le compromis.
• Regarder le certificat PEB : il influence vos factures d'énergie, la valeur future du bien et, chez certaines banques, les conditions du crédit.
• Anticiper vos projets de vie : l'abattement exige 5 ans de résidence, et citydev impose 20 ans d'obligations.

Cet article est informatif et reflète les règles et annonces connues au 21 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé. Vérifiez votre situation auprès de votre notaire, de votre banque ou des organismes concernés (Fonds du Logement, citydev, CLTB) avant de vous engager.

Sources

• be.brussels (Bruxelles Fiscalité), « Abattement sur les droits de vente » : be.brussels
• Forum for the Future, « Budget bruxellois 2027 : quatre mesures annoncées à intégrer dans vos dossiers clients » (plafond de 800 000 € en 2029, prime Be Home, prêt à taux zéro) : forumforthefuture.be
• be.brussels, « La prime Be Home double à partir de 2027 », 13/08/2026 : be.brussels
• BX1, garantie régionale pour la reprise des crédits du Fonds du Logement, 05/06/2026 : bx1.be
• DH, « Suspendus depuis l'été 2025, les crédits hypothécaires du Fonds du logement doivent reprendre en juillet », 23/04/2026 : dhnet.be
• Mes Aides Financières, conditions et barème du Fonds du Logement au 13/07/2026 (source non officielle, mise à jour le 24/08/2026) : mes-aides-financieres.be
• Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (site officiel) : fonds.brussels
• be.brussels, « Logements à prix réduits » (citydev, Fonds du Logement, CLTB) : be.brussels
• citydev.brussels, compromis de vente type d'un appartement conventionné : citydev.brussels
• BX1, enveloppes régionales pour citydev, 11/07/2026 : bx1.be
• Forum for the Future, circulaire 2026/C/62 relative aux avantages fiscaux pour les emprunts hypothécaires en Région bruxelloise, 28/05/2026 : forumforthefuture.be
• notaire.be, « Ce qui change à Bruxelles à partir du 1er janvier 2017 » : notaire.be
• notaire.be (Fednot), baromètre du 3e trimestre 2026, 13/10/2026 : notaire.be
• Belfius, Pricemeter Q2 2026 : belfius.be
• BNP Paribas Fortis, conférence de presse crédits hypothécaires, 05/02/2026 : prezly.com
• La Libre, mesures logement de la nouvelle coalition bruxelloise, 21/02/2026 : lalibre.be

Un premier achat dans un immeuble rénové

Living Home Promotion propose des appartements situés dans des immeubles existants entièrement rénovés par son partenaire Next Homes, à Woluwe-Saint-Lambert, Forest et Uccle, avec notamment des une-chambre à Forest adaptés à un premier achat. Pour chaque bien, notre équipe vous communique les informations utiles à votre dossier, dont le régime fiscal applicable, à faire confirmer par votre notaire. Découvrez nos projets immobiliers.