Een appartement in mede-eigendom kopen in Brussel: syndicus, lasten, reservefonds en documenten die u moet opvragen

Wie in Brussel een appartement koopt, verwerft een privatieve kavel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen: dak, gevel, trappenhal, lift, leidingen. U wordt ook lid van een vereniging van mede-eigenaars, met rechten, plichten en lasten. Het Burgerlijk Wetboek regelt die situatie nauwkeurig en legt bij de verkoop een grote mate van transparantie op. Dan moet u nog weten welke documenten u moet opvragen en hoe u ze leest.

Kernpunt: vóór de ondertekening van een bod of een compromis moet de koper de essentiële informatie krijgen over de financiële toestand van de mede-eigendom, met name de fondsen, de achterstallen van de verkoper, de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar en de laatst goedgekeurde balans.

1. Het wettelijke kader: gedwongen mede-eigendom in het Burgerlijk Wetboek

De regels over de mede-eigendom van gebouwde onroerende goederen staan vandaag in de artikelen 3.84 tot 3.100 van het Burgerlijk Wetboek, die de vroegere artikelen 577-3 en volgende hebben overgenomen. Ze werden gemoderniseerd door een wet van 18 juni 2018, die op 1 januari 2019 in werking is getreden.

De statuten van het gebouw

De basisakte beschrijft het gebouw, de privatieve en gemeenschappelijke delen, en legt de aandelen (quotiteiten) van elke kavel vast. Het reglement van mede-eigendom regelt de rechten en plichten van iedereen en de verdeling van de lasten. Samen vormen ze de statuten van het gebouw. Een huishoudelijk reglement vult die regels aan voor het dagelijkse leven (gebruik van de gemeenschappelijke delen, periode van de jaarlijkse algemene vergadering enzovoort).

De vereniging van mede-eigenaars

Volgens de FOD Justitie verwerft de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid zodra minstens één kavel is overgedragen en de basisakte en het reglement zijn overgeschreven. Ze is ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen en heeft een ondernemingsnummer.

2. De organen van de mede-eigendom

• ⊞ Orgaan | Rol | Belangrijkste regels
• Algemene vergadering (AV) | Beslissingsorgaan van de mede-eigendom | Minstens één gewone AV per jaar, binnen een periode van 15 dagen die het huishoudelijk reglement vastlegt; buitengewone AV mogelijk bij hoogdringendheid of op verzoek van mede-eigenaars die samen minstens een vijfde van de aandelen vertegenwoordigen.
• Syndicus | Dagelijks beheer, uitvoering van de beslissingen, boekhouding, bijeenroeping van de AV | Aangesteld door de AV voor een mandaat van maximaal drie jaar, uitdrukkelijk hernieuwbaar; schriftelijke overeenkomst; kan beroeps- of niet-beroepssyndicus zijn.
• Raad van mede-eigendom | Toezicht op de opdracht van de syndicus | Verplicht vanaf 20 kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend).
• Commissaris van de rekeningen | Controle van de rekeningen | Elk jaar aangesteld door de AV; kan een mede-eigenaar zijn.

De meerderheden in de algemene vergadering

Beslissingen worden in principe genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Sommige beslissingen vereisen een bijzondere meerderheid: twee derde voor bepaalde werken aan de gemeenschappelijke delen, vier vijfde voor andere belangrijke wijzigingen, en eenparigheid om de verdeling van de aandelen te wijzigen. Een onregelmatige beslissing kan binnen vier maanden na de AV voor de rechter worden betwist. Voor een koper zijn de notulen een manier om te begrijpen hoe het gebouw in de praktijk functioneert en hoe de sfeer tussen de mede-eigenaars is.

3. Werkingsfonds en reservefonds

De lasten van de mede-eigendom spijzen twee afzonderlijke fondsen, die elk op een aparte rekening moeten staan.

• Het werkingsfonds dekt de periodieke uitgaven: elektriciteit van de gemeenschappelijke delen, onderhoud, lift, verzekering van het gebouw, honoraria van de syndicus. De mede-eigenaars storten voorschotten, die via periodieke afrekeningen worden geregulariseerd.
• Het reservefonds dekt de niet-periodieke uitgaven, bijvoorbeeld de vervanging van de lift of de renovatie van de gevel of het dak.

Een verplicht reservefonds, tenzij anders beslist

Volgens de FOD Justitie moet de mede-eigendom uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen een reservefonds aanleggen. De jaarlijkse bijdrage mag niet lager zijn dan 5 % van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. De algemene vergadering kan echter met een meerderheid van vier vijfde beslissen dit fonds niet aan te leggen (een mogelijkheid die in notulen van algemene vergaderingen en in documentatie van syndici terugkomt). Een ontbrekend of zeer klein reservefonds in een oud gebouw is een signaal om vragen over te stellen: grote werken zouden dan via eenmalige opvragingen van gelden kunnen worden gefinancierd.

Wat gebeurt er met het reservefonds bij een verkoop?

Volgens notaire.be behoort het reservefonds toe aan de vereniging van mede-eigenaars. De syndicus betaalt het niet terug aan de verkoper. De partijen kunnen in het compromis overeenkomen dat de koper de verkoper zijn aandeel terugbetaalt; zonder zo'n clausule verliest de verkoper zijn rechten op dit fonds. Het werkingsfonds wordt in principe tussen verkoper en koper verrekend.

4. De documenten die u vóór de ondertekening moet opvragen

Artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek regelt de informatie aan de koper in twee fasen.

Vóór het bod of het compromis

Vóór de ondertekening van het compromis of van het aankoopbod moet de koper volgens notaire.be en de FOD Justitie het volgende ontvangen:

• het bedrag van het werkingsfonds en van het reservefonds;
• het bedrag van eventuele achterstallen die de verkoper verschuldigd is;
• de stand van de opvragingen van gelden voor het reservefonds waartoe de AV vóór de datum van de eigendomsoverdracht heeft beslist;
• het overzicht van de lopende gerechtelijke procedures met betrekking tot de mede-eigendom;
• de notulen van de gewone en buitengewone AV's van de laatste drie jaar;
• de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee jaar;
• een kopie van de laatste door de AV goedgekeurde balans.

De syndicus moet die informatie op eenvoudig verzoek binnen vijftien dagen bezorgen.

Vóór de authentieke akte

Daarna bevraagt de notaris de syndicus over de uitgaven waartoe vóór de datum van de eigendomsoverdracht is beslist: beslist werken, goedgekeurde opvragingen van gelden, kosten voor de verwerving van gemeenschappelijke delen, schulden uit geschillen. Die informatie bepaalt wat ten laste blijft van de verkoper of van de koper. Notaire.be vermeldt dat de koper, behoudens bijzondere afspraak, de gewone lasten draagt vanaf de akte. Voor de buitengewone lasten waartoe tussen compromis en akte wordt beslist, is het verstandig een duidelijke regel in het compromis op te nemen en een volmacht te vragen om de AV's bij te wonen die in de tussentijd plaatsvinden.

Wat u eerst moet lezen

• In de notulen: de werken waartoe beslist is, te onderscheiden van de werken die alleen overwogen worden, en de vermelde offertes en studies.
• In de afrekeningen: het werkelijke niveau van de lasten en de evolutie ervan.
• In de balans: het bedrag van het reservefonds en eventuele onbetaalde bedragen van andere mede-eigenaars.
• De lopende geschillen, die op de financiën van de vereniging kunnen wegen.

5. Kleine gebouwen zonder beroepssyndicus

Heel wat Brusselse huizen zijn opgesplitst in twee, drie of vier appartementen. In die kleine gebouwen wordt de mede-eigendom soms informeel beheerd, zonder beroepssyndicus.

De regels gelden ook voor kleine mede-eigendommen

De wet voorziet geen vereenvoudigd stelsel naargelang van de grootte van het gebouw, met uitzondering van de raad van mede-eigendom, die pas vanaf 20 kavels verplicht is. De jaarlijkse algemene vergadering, de fondsen, de syndicus en de informatie aan de koper blijven dus van toepassing. De syndicus kan wel een niet-professionele mede-eigenaar zijn, eventueel kosteloos; volgens de FOD Justitie neemt de vereniging dan zijn aansprakelijkheidsverzekering ten laste.

Het afwijkende stelsel en de grenzen ervan

Het Burgerlijk Wetboek laat toe het stelsel van de gedwongen mede-eigendom buiten toepassing te laten wanneer de aard van de gemeenschappelijke delen dat verantwoordt en alle mede-eigenaars akkoord gaan. Dat afwijkende stelsel is kwetsbaar: sinds 2019 kan één enkele mede-eigenaar vragen er een einde aan te maken, en het Grondwettelijk Hof heeft die mogelijkheid in 2024 uitgebreid tot stelsels die vóór die datum tot stand zijn gekomen. Een koper kan er dus niet op rekenen dat het behouden blijft.

De specifieke controles

• Bestaat er een overgeschreven basisakte en een reglement van mede-eigendom?
• Is er een syndicus aangesteld, en is de vereniging ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen?
• Dekt een verzekering het volledige gebouw?
• Zijn er AV's gehouden en notulen opgesteld?
• Zijn de gemeenschappelijke rekeningen gescheiden van de persoonlijke rekeningen van de mede-eigenaars?
• Is de opsplitsing in appartementen gedekt door een stedenbouwkundige vergunning?

Het ontbreken van die elementen maakt de aankoop niet onmogelijk, maar bemoeilijkt de informatie aan de toekomstige koper en het nemen van gezamenlijke beslissingen. De notaris kan u adviseren over de te zetten stappen.

6. Een volledig gerenoveerd gebouw

Wanneer een oud gebouw volledig wordt gerenoveerd en daarna per appartement wordt verkocht, wordt de mede-eigendom vaak bij die gelegenheid opgericht of gereorganiseerd: nieuwe basisakte, nieuw reglement, aanstelling van een eerste syndicus. Het is nuttig de statuten, de identiteit van de syndicus, de raming van de lasten, het postinterventiedossier (PID) van de werken en de EPB-certificaten van de kavels op te vragen. De termijn voor de aanleg van het reservefonds wordt berekend vanaf de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Dit artikel is informatief bedoeld en vormt geen gepersonaliseerd juridisch advies. Voor de analyse van een specifieke mede-eigendom blijft uw notaris het aangewezen aanspreekpunt.

Bronnen

• FOD Justitie – La copropriété (brochure, D/2025/7951/FR/1346)
• Notaire.be – Acheter un appartement
• Notaire.be – Le fonds de roulement et le fonds de réserve
• Notaire.be – La répartition des charges entre acheteur et vendeur
• Notaire.be – Les organes de la copropriété
• Grondwettelijk Hof – Arrest nr. 70/2024 van 27 juni 2024 (afwijkend stelsel)
• UCLouvain (DIAL) – Rechtsleerstukanalyse van het afwijkende stelsel ten opzichte van de gedwongen mede-eigendom
• Dewaele – Réforme de la loi sur la copropriété forcée (afwijking van het reservefonds bij 4/5)
• Notaire.be – Acheter un bien immobilier en Belgique (brochure van het notariaat)

Tot slot

Bij mede-eigendom hangt de kwaliteit van een aankoop evenveel af van het appartement als van de gezondheid van het gebouw en het beheer ervan. De tijd nemen om de documenten van de syndicus te lezen, is de beste manier om onaangename verrassingen te vermijden. Living Home Promotion koopt oude gebouwen in Brussel, laat ze volledig renoveren door zijn partner Next Homes en verkoopt de gerenoveerde appartementen. Ontdek het beschikbare aanbod in onze vastgoedprojecten.