Een volledig gerenoveerde woning of een renovatiewoning kopen: de vergelijking in cijfers

Koopt u beter een instapklaar appartement, of een goedkopere woning die u zelf renoveert? In Brussel is die vraag bijzonder actueel: het woningbestand is oud, de energie-eisen worden strenger en de gewestelijke premies zijn verdwenen. Hieronder vindt u een vergelijking in cijfers van beide opties, die elk kunnen passen naargelang van uw profiel.

De Brusselse context in 2026

• Prijzen. Volgens de barometer van de notarissen bedroeg de gemiddelde prijs van een appartement in Brussel € 301.666 in de eerste negen maanden van 2026, een stijging met 1,7 %.
• Oud woningbestand. Volgens Leefmilieu Brussel deelt ongeveer 28,5 % van de uitgereikte EPB-certificaten de woning in klasse G in, en slechts ongeveer 7,2 % in klasse A of B.
• Komende verplichtingen. Uiterlijk op 1 januari 2033 mag elke private woning maximaal 275 kWh/m²/jaar verbruiken, wat neerkomt op hoogstens klasse E. De volgende doelstelling, 150 kWh/m²/jaar (klasse C), is vastgelegd op ten vroegste 31 december 2045.
• Duurdere financiering. De hypotheekrente is in 2026 gestegen.

Hoeveel kost een renovatie in Brussel?

Grootteordes per m²

Er bestaat geen officieel barema. De vorken hieronder, afkomstig van professionele platformen, geven een grootteorde, geen offerte.

• ⊞ Renovatieniveau (appartement) | Typische inhoud | Indicatieve vork (excl. btw)
• Licht | Schilderwerk, vloeren, kleine herstellingen | € 250 tot € 500/m² (Belgisch gemiddelde)
• Volledig | Elektriciteit, sanitair, keuken, badkamer, vloeren, muren | € 700 tot € 1.400/m² in Brussel
• Zwaar | Structurele werken, herindeling, volledige isolatie | € 1.300 tot € 2.500/m² (Belgisch gemiddelde)

Bron: Trustup, update van juli 2026. Volgens dezelfde bron liggen de Brusselse tarieven gemiddeld 10 tot 20 % hoger dan de Waalse, onder meer door logistieke beperkingen (verdiepingen zonder lift, parkeren).

Voor de energieposten geven de door Immoweb gepubliceerde ImmoPass-audits (32 huizen) per m² bewoonbare oppervlakte ongeveer € 162 voor het dak, € 155 voor het schrijnwerk en € 112 voor de muren. Die bedragen gelden voor huizen: bij een appartement is de buitenschil grotendeels gemeenschappelijk.

Voor een appartement van 80 m² vertegenwoordigt een volledige renovatie in Brussel een indicatief budget van € 56.000 tot € 112.000 excl. btw, of € 700 tot € 1.400/m², zonder erelonen en onvoorziene kosten.

De kosten die vaak vergeten worden

• De erelonen van de architect, verplicht zodra de werken een stedenbouwkundige vergunning vereisen. Daarop is 21 % btw verschuldigd, ook wanneer de werken zelf het verlaagde tarief genieten.
• De EPB-prestaties: EPB-adviseur voor vergunningsplichtige renovaties, nieuw certificaat na de werken.
• De kostprijs van de tijd: tijdens de werf betaalt u uw krediet af terwijl u vaak ook nog huur betaalt.
• Het onvoorziene. In een oud gebouw brengt het openmaken van muren en vloeren geregeld verrassingen aan het licht: niet-conforme elektrische installaties, vocht, asbest dat vóór de werken moet worden gecontroleerd. Wij raden aan een reserve in het budget op te nemen en niet meteen uw volledige financieringscapaciteit aan te spreken.

De fiscaliteit: btw en registratierechten

6 % btw op renovatiewerken

Renovatiewerken aan een privéwoning kunnen het verlaagde tarief van 6 % genieten in plaats van 21 %, onder verschillende voorwaarden:

• de woning werd voor het eerst in gebruik genomen uiterlijk in het 10^de kalenderjaar vóór de eerste factuur;
• ze wordt na de werken hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt;
• de werken worden rechtstreeks door een vakman gefactureerd. Materialen die de particulier zelf koopt, blijven belast tegen 21 %.

Twee recente wijzigingen verdienen vermelding. Sinds eind juli 2025 worden de levering en plaatsing van gas- of stookolieketels belast tegen 21 %, ook in een oude woning. Sinds 1 januari 2026 is het tarief van 6 % voor warmtepompen met vijf jaar verlengd, ongeacht de ouderdom van de woning.

Op een budget van € 80.000 excl. btw bedraagt het verschil tussen 6 % en 21 % btw € 12.000. Dat is een reëel voordeel van renovatie, op voorwaarde dat u de voorwaarden naleeft.

De registratierechten in Brussel

De registratierechten van 12,5 % worden berekend op de aankoopprijs, niet op de werken die achteraf worden uitgevoerd. Goedkoper kopen om te renoveren verkleint dus de belastbare basis. Voor een eerste hoofdverblijfplaats waarvan de prijs niet hoger ligt dan € 600.000, stelt het abattement de eerste € 200.000 vrij.

Het Gewest voorziet ook in een aanvullend abattement van € 25.000 per gewonnen EPB-klasse, met een minimum van twee klassen, wanneer de koper binnen vijf jaar een energierenovatie uitvoert. De termijn voor de domiciliëring gaat dan van drie naar vijf jaar. Dit mechanisme geldt alleen als het hoofdabattement wordt toegekend.

Voor een gerenoveerde woning die bij een projectontwikkelaar wordt gekocht, hangt het fiscale stelsel af van de verrichting: naargelang van de aard en de omvang van de werken kan de verkoop onderworpen zijn aan registratierechten of aan btw. Laat dat voor elk project door uw notaris nagaan.

De steunmaatregelen: wat er in 2026 overblijft

• Renolution-premies: afgeschaft. De aanvragen zijn sinds 16 augustus 2024 opgeschort, en werken die vanaf 2025 zijn gefactureerd, komen niet meer in aanmerking. In februari 2026 bevestigde de Brusselse regering dat ze die premies niet in hun vroegere vorm opnieuw zou invoeren. De officiële website renolution.brussels vermeldde in oktober 2026 dat er “pas de décision gouvernementale concernant d'éventuelles nouvelles formes de soutien financier” was (geen regeringsbeslissing over eventuele nieuwe vormen van financiële steun).
• Renteloze lening en nieuwe sociale premie: in voorbereiding. Het sociaal klimaatplan dat in juli 2026 werd goedgekeurd, voorziet in een nieuwe sociale renovatiepremie en een renteloze lening voor gezinnen met een bescheiden inkomen. Volgens Le Soir moest het nog worden goedgekeurd door de Europese Commissie, die zes maanden heeft om zich uit te spreken.
• Ecoreno-krediet (Woningfonds en Leefmilieu Brussel): opnieuw beschikbaar sinds 1 januari 2026, tegen een rentevoet van 2,5 % of 3,5 % naargelang van het inkomen, in de vorm van een hypothecaire lening of een consumentenkrediet.
• Gemeentelijke steun en begeleiding: sommige gemeenten bieden eigen steunmaatregelen aan. Homegrade adviseert particulieren gratis over hun renovatiekeuzes.

Termijnen: tijd kost geld

Een gerenoveerde woning is beschikbaar vanaf de authentieke akte, of op de geplande opleveringsdatum als de werf nog loopt. Een te renoveren woning vraagt verschillende opeenvolgende stappen: studies en architect, eventueel een stedenbouwkundige vergunning, aannemers zoeken en offertes vergelijken, en daarna de werf. Voor vergunningsplichtige werken omvat de Brusselse procedure vandaag een onderzoek naar de volledigheid van het dossier dat tot 45 dagen kan duren, vóór de eigenlijke beslissingstermijn. Het voorstel van ordonnantie “Urban Shift”, ingediend in juli 2026, wil die eerste termijn terugbrengen tot 20 dagen en de beslissingstermijn van de gemeenten van 75 tot 45 dagen voor de eenvoudigste aanvragen. Het is voorlopig alleen een voorstel.

Tussen de aankoop en de verhuizing moet u dus op meerdere maanden rekenen, meer als een vergunning of een akkoord van de mede-eigendom nodig is.

Simulatie: een appartement van 80 m² in Brussel

De aankoopbedragen hieronder zijn werkhypothesen om de methode te illustreren. Het zijn geen marktprijzen voor een bepaalde wijk. We gaan uit van een eerste hoofdverblijfplaats die aan de voorwaarden van het abattement voldoet, met registratierechten van 12,5 % boven € 200.000.

• ⊞ Post | Te renoveren woning (lage vork) | Te renoveren woning (hoge vork) | Volledig gerenoveerde woning
• Aankoopprijs (hypothese) | € 240.000 | € 240.000 | € 300.000
• Registratierechten na abattement | € 5.000 | € 5.000 | € 12.500
• Werken (€ 700 of € 1.400/m² excl. btw) | € 56.000 | € 112.000 | —
• 6 % btw op de werken | € 3.360 | € 6.720 | —
• Subtotaal | € 304.360 | € 363.720 | € 312.500
• Bij te tellen | Notaris- en kredietaktekosten, erelonen van de architect (21 % btw), onvoorziene kosten, huur of dubbele last tijdens de werf | Notaris- en kredietaktekosten

Uit deze simulatie volgen verschillende inzichten:

• De te renoveren woning is alleen goedkoper als de werken onder controle blijven. Onderaan de vork bedraagt het verschil ongeveer € 8.000, vóór erelonen, onvoorziene kosten en de kostprijs van de tijd. Bovenaan de vork wordt de gerenoveerde optie duidelijk voordeliger.
• Het aanvullende abattement kan de berekening verbeteren. In ons voorbeeld zou het, als de werken minstens twee EPB-klassen winst opleveren, de € 5.000 aan rechten tot nul kunnen herleiden, op voorwaarde dat de voorwaarden worden nageleefd.
• De berekening is zeer gevoelig voor de aankoopprijs. Een korting van 20 % ten opzichte van een gerenoveerde woning, zoals in onze hypothese, is niet gegarandeerd. Uit de gegevens van Immoweb blijkt dat het gemiddelde prijsverschil in Brussel tussen een appartement in klasse B en een appartement in klasse G ongeveer € 30.000 bedraagt. Dat cijfer weerspiegelt alleen de energieprestatie, niet de algemene staat van het goed.

De risico's, optie per optie

Een te renoveren woning kopen

• Budgetoverschrijding: ontdekkingen tijdens de werf, stijgende materiaalprijzen, wijzigingen in het programma.
• Overschrijding van de termijnen: beschikbaarheid van de aannemers, coördinatie van de vakdisciplines, administratieve termijnen.
• Financiering: de bank financiert de aankoopprijs en kan de werken financieren op basis van offertes. Meerkosten blijven doorgaans wel voor uw rekening.
• Mede-eigendom: werken aan de gemeenschappelijke delen of aan het uitzicht van het gebouw vereisen het akkoord van de algemene vergadering.

Een volledig gerenoveerde woning kopen

• Kwaliteit van de werken: die is niet altijd zichtbaar. Vraag de gedetailleerde beschrijving, de attesten (elektrische keuring, EPB) en de identiteit van de betrokken bedrijven op.
• Waarborgen: sinds 1 juli 2018 moeten architecten en aannemers hun tienjarige aansprakelijkheid verzekeren voor woningbouwwerken waarvoor de tussenkomst van een architect vereist is en waarvan de vergunning na die datum werd afgeleverd. De projectontwikkelaar valt niet onder die verplichting. Ga dus na wie er tussenkomt en welke verzekeringen het project dekken.
• Prijs: de prijs omvat de marge van de verkoper. Die vergoedt het risico en de coördinatie die hij op zich neemt, maar moet in verhouding blijven tot de prijzen die in de wijk worden vastgesteld.
• Aankoop vóór voltooiing: koopt u tijdens de werken, dan gaat uw notaris na welke wettelijke beschermingen van toepassing zijn, met name de wet-Breyne, en volgens welk betalingsschema.

Conclusie: twee strategieën, twee profielen

Geen van beide opties is in absolute termen beter.

• De te renoveren woning past bij een koper die over een financiële reserve, tijd en goede vakmensen beschikt en zijn woning naar eigen smaak wil inrichten. De 6 % btw en het aanvullende abattement spelen in zijn voordeel, het einde van de premies en de stijgende rente in zijn nadeel.
• De volledig gerenoveerde woning past bij een koper die de voorkeur geeft aan een vooraf gekend budget, een precieze datum om in te trekken of te verhuren en een eenvoudige financiering. De prijs ligt hoger, maar de onzekerheid is kleiner.

Vergelijk in elk geval de volledige kosten en laat de werken becijferen voordat u zich verbindt.

Dit artikel wordt ter informatie verstrekt en vormt geen gepersonaliseerd financieel, fiscaal of juridisch advies. De kostenvorken zijn indicatief en de fiscale en gewestelijke regels evolueren. Raadpleeg voor uw situatie uw notaris, een architect, uw bank of Homegrade.

Bronnen

• Notaire.be, vastgoedbarometer van het 3^de kwartaal 2026, 13 oktober 2026: notaire.be
• Leefmilieu Brussel, “Performance du bâti”: environnement.brussels
• Leefmilieu Brussel, “Objectifs PEB pour chaque logement et exigences PEB en cas de travaux”: environnement.brussels
• Trustup, “Prix rénovation appartement au m² en Belgique (2026)”, juli 2026: blog.trustup.be
• Immoweb, “Coût de rénovation au m² : la réalité” (ImmoPass-audits), bijgewerkt op 27 januari 2026: blog.immoweb.be
• Test Aankoop (Test-Achats), “Quel taux de TVA s'applique aux travaux en Belgique ?”, 2026: test-achats.be
• OECCBB, “TVA et transition énergétique : la période charnière entre 6 % et 21 %”: blog.oeccbb.be
• be.brussels, abattement en aanvullend abattement: be.brussels
• Renolution.brussels, officieel portaal van de premies: renolution.brussels
• Le Soir (persoverzicht BISA), Renolution en sociaal klimaatplan, 13 juli 2026: ibsa.brussels
• Expertissimmo, “Rénover à Bruxelles en 2026 : quelles aides depuis la fin des primes Renolution ?”: blog.expertissimmo.eu
• BX1, “Les crédits Ecoreno reprennent auprès du Fonds du Logement”, januari 2026: bx1.be
• be.brussels, persbericht “Urban Shift : accélérer les permis”, 15 juli 2026: be.brussels
• Union des Villes et Communes de Wallonie, verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid: uvcw.be
• La DH / Immoweb, impact van het EPB op de prijzen, 21 mei 2026: dhnet.be

Onze aanpak

Living Home Promotion heeft voor zijn kopers de tweede weg gekozen: wij kopen oude gebouwen in Brussel en laten ze volledig renoveren door onze partner Next Homes, voordat wij de appartementen verkopen. Onze lopende projecten liggen in Sint-Lambrechts-Woluwe (Woluwe-Saint-Lambert; oplevering gepland eind november 2026), Vorst (Forest) en Ukkel (Uccle). Wilt u vergelijken met een te renoveren woning op basis van concrete cijfers, bekijk dan onze vastgoedprojecten.