Certificat PEB : comprendre le score et son impact sur le prix d'un bien à Bruxelles

Le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) est devenu l'un des premiers documents que les acheteurs consultent. Il ne renseigne pas seulement sur la facture énergétique future. Il donne aussi une idée des travaux à prévoir et, de plus en plus, de la valeur du bien. En Région de Bruxelles-Capitale, une réforme adoptée en 2024 fixe en plus des exigences minimales de performance pour tous les logements. Voici comment lire le score, ce qu'il représente sur le marché et le calendrier connu à ce jour.

Comment fonctionne le certificat PEB à Bruxelles

Ce que mesure le score

Le certificat exprime la consommation théorique d'énergie primaire du logement en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m²/an). Ce calcul est standardisé et ne dépend pas des habitudes des occupants. C'est ce qui permet de comparer deux biens entre eux. Le résultat est traduit en une classe allant de A (la plus performante) à G :

• ⊞ Classe PEB | Consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an)
• A | ≤ 45
• B | 46 à 95
• C | 96 à 150
• D | 151 à 210
• E | 211 à 275
• F | 276 à 345
• G | > 345

Source : Bruxelles Environnement.

Le certificat contient aussi un scénario de rénovation : une liste de travaux recommandés, classés du plus efficace au moins efficace, avec pour chacun l'économie d'énergie attendue et le gain de score. Pour un acheteur, cette partie est souvent la plus utile, car elle montre les postes sur lesquels concentrer un budget de travaux.

Les règles actuelles

• Quand ? Le certificat est aujourd'hui obligatoire pour toute vente ou mise en location d'un logement.
• Par qui ? Par un certificateur agréé par Bruxelles Environnement, que le propriétaire choisit librement. Un agent immobilier ne peut pas être certificateur.
• Pour combien de temps ? Le certificat est valable dix ans. Il doit être actualisé plus tôt si des travaux ont modifié la performance du logement. Bruxelles Environnement recommande aussi d'actualiser les certificats établis avant 2017.
• Dans les annonces : la classe énergétique et la consommation en kWh/m²/an doivent obligatoirement y figurer.
• Prix : les tarifs sont libres. Bruxelles Environnement indique, à titre indicatif, au moins 210 € TVAC pour un appartement de 90 m².
• Vérification : le registre public des certificats bruxellois (peb-epb.brussels) permet de vérifier, à partir d'une adresse, si un certificat valide existe.

Un point d'attention : les valeurs par défaut

Lorsque le certificateur ne dispose pas de preuves, comme une facture d'isolation, des fiches techniques ou des photos de chantier, il doit utiliser des valeurs par défaut qui sont défavorables. Un logement peut donc être moins performant sur papier qu'en réalité. Bruxelles Environnement le dit d'ailleurs à propos de ses propres statistiques : les certificats sont souvent établis avant des travaux et reposent sur ces valeurs par défaut. Pour un vendeur, réunir les justificatifs avant la certification peut améliorer le score. Pour un acheteur, il est utile de demander quels travaux ont été réalisés mais ne sont pas pris en compte dans le certificat.

L'état du parc bruxellois

Le parc de logements bruxellois est globalement ancien et énergivore. D'après Bruxelles Environnement (situation au 1^er janvier 2025) :

• environ 7,2 % des certificats émis depuis 2011 classent le logement en A ou B ;
• environ 57 % le classent en E ou mieux ;
• environ 28,5 % le classent en G, soit à peu près la moitié des certificats de maisons et un quart de ceux d'appartements ;
• la consommation moyenne des logements certifiés est passée d'environ 317 kWh/m²/an en 2011 à environ 254 kWh/m²/an en 2024.

Selon une analyse de la RTBF publiée en février 2026, environ 270 000 logements bruxellois disposant d'un certificat se trouvent en classe F ou G, soit au-delà du seuil de 275 kWh/m²/an.

Le lien entre label PEB et prix

Ce que montrent les données de marché

Une analyse d'Immoweb publiée en mai 2026 compare les prix des biens bruxellois selon leur label, en prenant comme référence un bien comparable classé D :

• ⊞ Bruxelles | Label B par rapport à D | Label G par rapport à D | Écart moyen entre B et G
• Appartements | +5,5 % | −3,9 % | environ 30 000 €
• Maisons | +12,2 % | −6,6 % | environ 90 000 €

Source : Immoweb, relayé par La DH le 21 mai 2026. Le calcul repose sur des biens de référence (appartement de 95 m², maison de 150 m²).

Deux remarques pour bien interpréter ces chiffres :

• L'écart est plus faible pour les appartements que pour les maisons. Cela s'explique notamment par le fait qu'en copropriété, une partie de la performance dépend des parties communes (toiture, façades, chaufferie collective), et donc de décisions qui ne relèvent pas du seul propriétaire.
• Ces données sont des moyennes issues de prix affichés et de modèles statistiques. La localisation, l'état général, l'étage ou la présence d'un extérieur continuent de peser bien plus lourd sur la valeur d'un bien précis.

Pourquoi l'écart devrait se creuser

Plusieurs mécanismes jouent en faveur des biens performants :

• Le coût des travaux à venir. Un acheteur qui sait qu'il devra mettre le logement en conformité intègre ce coût dans son offre.
• La fin des primes Renolution. Les demandes sont suspendues depuis le 16 août 2024 et, en février 2026, le gouvernement bruxellois a décidé de ne pas rétablir ces primes sous leur forme antérieure. Rénover coûte donc aujourd'hui plus cher, net d'aides, qu'il y a deux ans.
• Le financement. Certaines banques accordent des conditions plus favorables aux logements économes en énergie.
• La fiscalité. À Bruxelles, un abattement complémentaire de 25 000 € par saut de classe PEB, avec un minimum de deux classes, s'ajoute à l'abattement de base de 200 000 € lorsque l'acheteur réalise une rénovation énergétique dans les cinq ans qui suivent l'achat. L'acheteur d'un bien à rénover peut donc en partie compenser son effort. Le mécanisme fonctionne sous conditions et suppose de pouvoir bénéficier de l'abattement principal.

Les obligations à venir : le calendrier en Région bruxelloise

La stratégie régionale de rénovation, dite Renolution, a été traduite dans une ordonnance du 7 mars 2024 qui modifie le Code bruxellois de l'air, du climat et de la maîtrise de l'énergie (COBRACE). Cette réforme instaure deux grands changements : un certificat PEB obligatoire pour tous les logements, et des exigences minimales de performance.

Les objectifs de performance

• ⊞ Échéance | Exigence | Équivalence actuelle
• Au plus tard le 1er janvier 2033 | Tous les logements privés : maximum 275 kWh/m²/an (« objectif PEB 275 ») | Classe E au maximum (fin des classes F et G)
• Au plus tard en 2040 | Logements publics : maximum 150 kWh/m²/an | Classe C au maximum
• Au plus tôt le 31 décembre 2045 (date à fixer par le gouvernement) | Tous les logements privés : maximum 150 kWh/m²/an (« objectif PEB 150 ») | Classe C au maximum

Source : Bruxelles Environnement, pages « Objectifs PEB pour chaque logement » et « PEB », consultées en octobre 2026.

Au plus tard le 1^er janvier 2033, tout logement privé bruxellois devra consommer au maximum 275 kWh/m²/an, ce qui correspond aujourd'hui à la classe E (Bruxelles Environnement).

Des dérogations, partielles ou totales, sont possibles sous conditions pour des raisons techniques, fonctionnelles, économiques ou patrimoniales. Le non-respect des exigences expose à une amende administrative et/ou à une sanction pénale.

Le certificat pour tous : un calendrier qui a évolué

Le calendrier de la généralisation du certificat a changé depuis l'adoption de l'ordonnance. Les communications de 2024 parlaient de 2030, d'autres sources ont ensuite cité 2031. Selon une analyse juridique du cabinet Andersen publiée en avril 2026, un arrêté ministériel du 19 février 2026 (publié au Moniteur belge le 9 mars 2026) a fixé l'entrée en vigueur de l'ordonnance au 19 mars 2026. Les nouvelles règles de certification et la nouvelle méthode de calcul s'appliqueraient à partir du 1^er juillet 2028, et chaque logement devrait disposer d'un certificat PEB valide au plus tard le 1^er juillet 2033, même sans vente ni location. En copropriété, l'association des copropriétaires devra en outre désigner un certificateur chargé de dresser un état des lieux des travaux nécessaires dans les parties communes.

Le changement de méthode de calcul prévu en 2028 signifie aussi que l'équivalence entre un seuil en kWh/m²/an et une lettre pourra évoluer. Les arrêtés d'exécution doivent encore préciser plusieurs points, comme les sanctions et certaines modalités pour les copropriétés. Nous vous conseillons donc de vérifier le calendrier à jour sur le site de Bruxelles Environnement avant toute décision.

Ce que cela implique pour un acheteur

• Un bien classé F ou G devra être amélioré d'ici 2033, sauf dérogation. Le coût de ces travaux doit être intégré dans le prix que vous proposez, ainsi que les délais d'architecte, de permis et d'entrepreneur.
• Un bien classé D ou E est conforme à la première échéance, mais pas à l'objectif à long terme (classe C). L'effort est seulement reporté.
• En appartement, renseignez-vous sur la situation de la copropriété : procès-verbaux des assemblées générales, travaux votés ou à l'étude, montant du fonds de réserve. L'enveloppe du bâtiment (toiture, façades) est souvent déterminante pour atteindre les objectifs, et sa rénovation se décide collectivement.
• Un bien déjà classé C ou mieux est en principe à l'abri des deux échéances connues, ce qui contribue à expliquer sa prime de prix.

Lire un certificat PEB en cinq points

1. La date d'émission. Un certificat ancien, et en particulier antérieur à 2017, peut ne plus refléter l'état réel du logement.
2. La consommation en kWh/m²/an, et pas seulement la lettre. Un logement à 280 kWh/m²/an est classé F, mais proche du seuil de 275. Un logement à 500 kWh/m²/an demandera un effort bien plus important.
3. Les valeurs par défaut. Si elles sont nombreuses, la performance réelle peut être meilleure, mais il faudra le prouver.
4. Le scénario de rénovation. Il indique les premiers travaux à budgéter et le gain attendu pour chacun.
5. Le système de chauffage. Depuis le 1^er juin 2025, l'installation de nouvelles chaudières au mazout est interdite à Bruxelles. Celle de chaudières au gaz naturel le sera à partir du 1^er janvier 2030 lors d'une rénovation lourde.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. La réglementation PEB bruxelloise est en cours de mise en œuvre et certaines modalités doivent encore être précisées. Pour un bien précis, consultez Bruxelles Environnement, Homegrade (service public d'accompagnement gratuit), un certificateur agréé ou votre notaire.

Sources

• Bruxelles Environnement, « Objectifs PEB pour chaque logement et exigences PEB en cas de travaux » : environnement.brussels
• Bruxelles Environnement, « Le certificat PEB d'un logement en Région bruxelloise » : environnement.brussels
• Bruxelles Environnement, « Performance du bâti » (statistiques des certificats, mise à jour août 2025) : environnement.brussels
• Bruxelles Environnement, page PEB : environnement.brussels/peb
• Andersen (Belgique), « PEB Bruxelles : chaque bâtiment devra disposer d'un certificat de performance énergétique d'ici le 1er juillet 2033 », 2 avril 2026 : be.andersen.com
• Notaire.be, « Rénovation à Bruxelles : objectif zéro passoire énergétique », 28 février 2024 (copropriétés) : notaire.be
• RTBF, « Interdiction des PEB F et G à Bruxelles : notre enquête pointe un risque d'embouteillages des rénovations », 13 février 2026 : rtbf.be
• La DH, « Comment le PEB influence fortement le prix des biens immobiliers » (analyse Immoweb), 21 mai 2026 : dhnet.be
• be.brussels, abattement sur les droits d'enregistrement et abattement complémentaire pour rénovation énergétique : be.brussels
• Expertissimmo, « Rénover à Bruxelles en 2026 : quelles aides depuis la fin des primes Renolution ? », juillet 2026 : blog.expertissimmo.eu

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