Acheter un appartement en copropriété à Bruxelles : syndic, charges, fonds de réserve et documents à demander

Acheter un appartement à Bruxelles, c'est acquérir un lot privatif et une quote-part des parties communes : toiture, façade, cage d'escalier, ascenseur, canalisations. C'est aussi devenir membre d'une association de copropriétaires, avec des droits, des obligations et des charges. Le Code civil encadre précisément cette situation et impose une transparence importante au moment de la vente. Encore faut-il savoir quels documents demander et comment les lire.

Point clé : avant de signer une offre ou un compromis, l'acheteur doit recevoir les informations essentielles sur la situation financière de la copropriété, notamment les fonds, les arriérés du vendeur, les procès-verbaux d'assemblée des trois dernières années et le dernier bilan approuvé.

1. Le cadre légal : la copropriété forcée dans le Code civil

Les règles de la copropriété d'immeubles bâtis figurent aujourd'hui aux articles 3.84 à 3.100 du Code civil, qui ont repris les anciens articles 577-3 et suivants. Elles ont été modernisées par une loi du 18 juin 2018, entrée en vigueur le 1^er janvier 2019.

Les statuts de l'immeuble

L'acte de base décrit l'immeuble, les parties privatives et communes, et fixe les quotes-parts (quotités) de chaque lot. Le règlement de copropriété organise les droits et obligations de chacun et la répartition des charges. Ensemble, ils forment les statuts de l'immeuble. Un règlement d'ordre intérieur complète ces règles pour la vie quotidienne (usage des parties communes, période de l'assemblée annuelle, etc.).

L'association des copropriétaires

Selon le SPF Justice, l'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique lorsqu'au moins un lot a été cédé et que l'acte de base et le règlement ont été transcrits. Elle est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises et dispose d'un numéro d'entreprise.

2. Les organes de la copropriété

• ⊞ Organe | Rôle | Règles principales
• Assemblée générale (AG) | Organe de décision de la copropriété | Au moins une AG ordinaire par an, pendant une période de 15 jours fixée par le règlement d'ordre intérieur ; AG extraordinaire possible en cas d'urgence ou à la demande de copropriétaires représentant au moins un cinquième des parts.
• Syndic | Gestion journalière, exécution des décisions, comptabilité, convocation de l'AG | Désigné par l'AG pour un mandat de trois ans maximum, renouvelable expressément ; contrat écrit ; peut être professionnel ou non professionnel.
• Conseil de copropriété | Contrôle de la mission du syndic | Obligatoire à partir de 20 lots (hors caves, garages et parkings).
• Commissaire aux comptes | Contrôle des comptes | Désigné chaque année par l'AG ; peut être un copropriétaire.

Les majorités en assemblée générale

Les décisions se prennent en principe à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Certaines décisions requièrent une majorité renforcée : deux tiers pour certains travaux sur les parties communes, quatre cinquièmes pour d'autres modifications importantes, et l'unanimité pour modifier la répartition des quotes-parts. Une décision irrégulière peut être contestée en justice dans un délai de quatre mois à compter de l'AG. Pour un acquéreur, lire les procès-verbaux permet de comprendre le fonctionnement concret de l'immeuble et l'ambiance entre copropriétaires.

3. Fonds de roulement et fonds de réserve

Les charges de copropriété alimentent deux fonds distincts, qui doivent chacun faire l'objet d'un compte séparé.

• Le fonds de roulement couvre les dépenses périodiques : électricité des communs, entretien, ascenseur, assurance de l'immeuble, honoraires du syndic. Les copropriétaires versent des provisions, régularisées par des décomptes périodiques.
• Le fonds de réserve couvre les dépenses non périodiques : remplacement de l'ascenseur, rénovation de la façade ou de la toiture, par exemple.

Un fonds de réserve obligatoire, sauf décision contraire

Selon le SPF Justice, la copropriété doit constituer un fonds de réserve au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes. La contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % du total des charges communes ordinaires de l'exercice précédent. L'assemblée générale peut toutefois décider, à la majorité des quatre cinquièmes, de ne pas constituer ce fonds (une possibilité reprise dans les procès-verbaux d'AG et la documentation des syndics). Un fonds de réserve absent ou très faible dans un immeuble ancien est un signal à interroger : de gros travaux pourraient être financés par des appels de fonds ponctuels.

Que devient le fonds de réserve en cas de vente ?

Selon notaire.be, le fonds de réserve appartient à l'association des copropriétaires. Il n'est pas remboursé au vendeur par le syndic. Les parties peuvent convenir dans le compromis que l'acheteur rembourse au vendeur sa quote-part ; à défaut de clause, le vendeur perd ses droits sur ce fonds. Le fonds de roulement, lui, est en principe régularisé entre le vendeur et l'acheteur.

4. Les documents à demander avant de signer

L'article 3.94 du Code civil organise l'information de l'acquéreur en deux temps.

Avant l'offre ou le compromis

Avant la signature du compromis ou de l'offre d'achat, l'acquéreur doit recevoir, selon notaire.be et le SPF Justice :

• le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
• le montant des éventuels arriérés dus par le vendeur ;
• la situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par l'AG avant la date du transfert de propriété ;
• le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété ;
• les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ;
• les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ;
• une copie du dernier bilan approuvé par l'AG.

Le syndic doit communiquer ces informations sur simple demande, dans un délai de quinze jours.

Avant l'acte authentique

Le notaire interroge ensuite le syndic sur les dépenses décidées avant la date du transfert de propriété : travaux décidés, appels de fonds approuvés, frais liés à l'acquisition de parties communes, dettes résultant de litiges. Ces informations déterminent ce qui restera à charge du vendeur ou de l'acheteur. Notaire.be indique que, sauf accord particulier, l'acquéreur supporte les charges ordinaires à partir de l'acte. Pour les charges extraordinaires décidées entre compromis et acte, il est prudent de prévoir une règle claire dans le compromis et de demander une procuration pour assister aux AG tenues dans l'intervalle.

Ce qu'il faut lire en priorité

• Dans les procès-verbaux : les travaux décidés, distingués de ceux simplement envisagés, ainsi que les devis et études évoqués.
• Dans les décomptes : le niveau réel des charges et leur évolution.
• Dans le bilan : le montant du fonds de réserve et les impayés éventuels d'autres copropriétaires.
• Les litiges en cours, qui peuvent peser sur les finances de l'association.

5. Les petits immeubles sans syndic professionnel

De nombreuses maisons bruxelloises ont été divisées en deux, trois ou quatre appartements. Dans ces petits immeubles, la copropriété est parfois gérée de manière informelle, sans syndic professionnel.

Les règles s'appliquent aussi aux petites copropriétés

La loi ne prévoit pas de régime simplifié selon la taille de l'immeuble, à l'exception du conseil de copropriété, qui n'est obligatoire qu'à partir de 20 lots. L'assemblée annuelle, les fonds, le syndic et l'information de l'acquéreur restent donc de mise. Le syndic peut cependant être un copropriétaire non professionnel, éventuellement à titre gratuit ; selon le SPF Justice, l'association prend alors en charge son assurance de responsabilité.

Le régime dérogatoire et ses limites

Le Code civil permet d'écarter le régime de la copropriété forcée lorsque la nature des parties communes le justifie et que tous les copropriétaires sont d'accord. Ce régime dérogatoire est fragile : depuis 2019, un seul copropriétaire peut demander qu'il y soit mis fin, et la Cour constitutionnelle a étendu cette possibilité, en 2024, aux régimes constitués avant cette date. Un acquéreur ne peut donc pas compter sur son maintien.

Les vérifications spécifiques

• Existe-t-il un acte de base transcrit et un règlement de copropriété ?
• Un syndic a-t-il été désigné, et l'association est-elle inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises ?
• Une assurance couvre-t-elle l'ensemble de l'immeuble ?
• Des AG ont-elles été tenues et des procès-verbaux rédigés ?
• Les comptes communs sont-ils distincts des comptes personnels des copropriétaires ?
• La division en appartements est-elle couverte par un permis d'urbanisme ?

L'absence de ces éléments ne rend pas l'achat impossible, mais elle complique l'information du futur acquéreur et la prise de décisions collectives. Le notaire pourra conseiller les démarches à accomplir.

6. Le cas d'un immeuble entièrement rénové

Lorsqu'un immeuble ancien est entièrement rénové puis vendu par appartements, la copropriété est souvent créée ou réorganisée à cette occasion : nouvel acte de base, nouveau règlement, désignation d'un premier syndic. Il est utile de demander les statuts, l'identité du syndic, le budget prévisionnel des charges, le dossier d'intervention ultérieure (DIU) relatif aux travaux et les certificats PEB des lots. Le délai de constitution du fonds de réserve se calcule à partir de la réception provisoire des parties communes.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour l'analyse d'une copropriété précise, votre notaire reste l'interlocuteur de référence.

Sources

• SPF Justice – La copropriété (brochure, D/2025/7951/FR/1346)
• Notaire.be – Acheter un appartement
• Notaire.be – Le fonds de roulement et le fonds de réserve
• Notaire.be – La répartition des charges entre acheteur et vendeur
• Notaire.be – Les organes de la copropriété
• Cour constitutionnelle – Arrêt n° 70/2024 du 27 juin 2024 (régime dérogatoire)
• UCLouvain (DIAL) – Analyse doctrinale du régime dérogatoire à la copropriété forcée
• Dewaele – Réforme de la loi sur la copropriété forcée (dérogation au fonds de réserve à 4/5)
• Notaire.be – Acheter un bien immobilier en Belgique (brochure du notariat)

En conclusion

En copropriété, la qualité d'un achat dépend autant de l'appartement que de la santé de l'immeuble et de sa gestion. Prendre le temps de lire les documents du syndic est le meilleur moyen d'éviter les mauvaises surprises. Living Home Promotion rachète des immeubles anciens à Bruxelles, les fait entièrement rénover par son partenaire Next Homes et vend les appartements rénovés. Pour découvrir les biens disponibles, consultez nos projets immobiliers.