EPB-certificaat: de score begrijpen en de impact ervan op de prijs van een woning in Brussel

Het certificaat voor de energieprestatie van gebouwen (EPB) is een van de eerste documenten geworden die kopers raadplegen. Het zegt niet alleen iets over de toekomstige energiefactuur. Het geeft ook een idee van de werken die u moet plannen en, steeds vaker, van de waarde van het goed. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest legt een in 2024 goedgekeurde hervorming bovendien minimale prestatie-eisen op voor alle woningen. Hieronder leest u hoe u de score leest, wat die op de markt betekent en welk tijdpad tot nu toe bekend is.

Hoe het EPB-certificaat in Brussel werkt

Wat de score meet

Het certificaat drukt het theoretische primaire energieverbruik van de woning uit in kilowattuur per vierkante meter per jaar (kWh/m²/jaar). Die berekening is gestandaardiseerd en hangt niet af van de gewoonten van de bewoners. Daardoor kunt u twee woningen met elkaar vergelijken. Het resultaat wordt vertaald in een klasse van A (de beste) tot G:

• ⊞ EPB-klasse | Primair energieverbruik (kWh/m²/jaar)
• A | ≤ 45
• B | 46 tot 95
• C | 96 tot 150
• D | 151 tot 210
• E | 211 tot 275
• F | 276 tot 345
• G | > 345

Bron: Leefmilieu Brussel.

Het certificaat bevat ook een renovatiescenario: een lijst met aanbevolen werken, gerangschikt van het meest naar het minst doeltreffend, telkens met de verwachte energiebesparing en de scorewinst. Voor een koper is dat deel vaak het nuttigst, omdat het toont op welke posten een renovatiebudget het best wordt geconcentreerd.

De huidige regels

• Wanneer? Het certificaat is vandaag verplicht bij elke verkoop of verhuring van een woning.
• Door wie? Door een door Leefmilieu Brussel erkende certificateur, die de eigenaar vrij kiest. Een vastgoedmakelaar kan geen certificateur zijn.
• Hoelang? Het certificaat is tien jaar geldig. Het moet eerder worden bijgewerkt als werken de prestatie van de woning hebben gewijzigd. Leefmilieu Brussel raadt ook aan certificaten die vóór 2017 zijn opgesteld, te laten bijwerken.
• In advertenties: de energieklasse en het verbruik in kWh/m²/jaar moeten er verplicht in staan.
• Prijs: de tarieven zijn vrij. Leefmilieu Brussel vermeldt ter indicatie minstens € 210 incl. btw voor een appartement van 90 m².
• Controle: in het openbare register van de Brusselse certificaten (peb-epb.brussels) kunt u op basis van een adres nagaan of er een geldig certificaat bestaat.

Een aandachtspunt: de standaardwaarden

Wanneer de certificateur niet over bewijsstukken beschikt, zoals een factuur voor isolatie, technische fiches of werffoto's, moet hij standaardwaarden gebruiken die ongunstig zijn. Een woning kan dus op papier minder goed presteren dan in werkelijkheid. Leefmilieu Brussel zegt dat overigens zelf over zijn eigen statistieken: certificaten worden vaak vóór werken opgesteld en steunen op die standaardwaarden. Voor een verkoper kan het verzamelen van bewijsstukken vóór de certificering de score verbeteren. Voor een koper is het nuttig te vragen welke werken zijn uitgevoerd maar niet in het certificaat zijn meegenomen.

De toestand van het Brusselse woningbestand

Het Brusselse woningbestand is over het algemeen oud en energieverslindend. Volgens Leefmilieu Brussel (toestand op 1 januari 2025):

• deelt ongeveer 7,2 % van de sinds 2011 uitgereikte certificaten de woning in klasse A of B in;
• deelt ongeveer 57 % de woning in klasse E of beter in;
• deelt ongeveer 28,5 % de woning in klasse G in, wat neerkomt op ongeveer de helft van de certificaten voor huizen en een kwart van die voor appartementen;
• is het gemiddelde verbruik van de gecertificeerde woningen gedaald van ongeveer 317 kWh/m²/jaar in 2011 tot ongeveer 254 kWh/m²/jaar in 2024.

Volgens een analyse van de RTBF die in februari 2026 werd gepubliceerd, bevinden zich ongeveer 270.000 Brusselse woningen met een certificaat in klasse F of G, dus boven de drempel van 275 kWh/m²/jaar.

Het verband tussen EPB-label en prijs

Wat de marktgegevens tonen

Een analyse van Immoweb uit mei 2026 vergelijkt de prijzen van Brusselse woningen naargelang van hun label, met een vergelijkbare woning in klasse D als referentie:

• ⊞ Brussel | Label B ten opzichte van D | Label G ten opzichte van D | Gemiddeld verschil tussen B en G
• Appartementen | +5,5 % | −3,9 % | ongeveer € 30.000
• Huizen | +12,2 % | −6,6 % | ongeveer € 90.000

Bron: Immoweb, overgenomen door La DH op 21 mei 2026. De berekening steunt op referentiewoningen (appartement van 95 m², huis van 150 m²).

Twee opmerkingen om die cijfers goed te interpreteren:

• Het verschil is kleiner voor appartementen dan voor huizen. Dat komt onder meer doordat in een mede-eigendom een deel van de prestatie afhangt van de gemeenschappelijke delen (dak, gevels, collectieve stookplaats), en dus van beslissingen die niet bij de eigenaar alleen liggen.
• Deze gegevens zijn gemiddelden op basis van vraagprijzen en statistische modellen. De ligging, de algemene staat, de verdieping of de aanwezigheid van een buitenruimte blijven veel zwaarder doorwegen op de waarde van een specifiek goed.

Waarom het verschil groter zou moeten worden

Verschillende mechanismen spelen in het voordeel van energiezuinige woningen:

• De kosten van toekomstige werken. Een koper die weet dat hij de woning in orde zal moeten brengen, verrekent die kosten in zijn bod.
• Het einde van de Renolution-premies. De aanvragen zijn sinds 16 augustus 2024 opgeschort en in februari 2026 besliste de Brusselse regering die premies niet in hun vroegere vorm opnieuw in te voeren. Renoveren kost vandaag dus, na aftrek van steun, meer dan twee jaar geleden.
• De financiering. Sommige banken bieden gunstigere voorwaarden voor energiezuinige woningen.
• De fiscaliteit. In Brussel komt een aanvullend abattement van € 25.000 per gewonnen EPB-klasse, met een minimum van twee klassen, bovenop het basisabattement van € 200.000 wanneer de koper binnen vijf jaar na de aankoop een energierenovatie uitvoert. De koper van een te renoveren woning kan zijn inspanning dus gedeeltelijk compenseren. Het mechanisme geldt onder voorwaarden en veronderstelt dat u voor het hoofdabattement in aanmerking komt.

De komende verplichtingen: het tijdpad in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De gewestelijke renovatiestrategie, Renolution genoemd, werd omgezet in een ordonnantie van 7 maart 2024 tot wijziging van het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing (BWLKE). Die hervorming brengt twee grote veranderingen: een verplicht EPB-certificaat voor alle woningen, en minimale prestatie-eisen.

De prestatiedoelstellingen

• ⊞ Termijn | Vereiste | Huidige equivalent
• Uiterlijk 1 januari 2033 | Alle private woningen: maximaal 275 kWh/m²/jaar (“EPB-doelstelling 275”) | Hoogstens klasse E (einde van de klassen F en G)
• Uiterlijk in 2040 | Openbare woningen: maximaal 150 kWh/m²/jaar | Hoogstens klasse C
• Ten vroegste 31 december 2045 (datum vast te leggen door de regering) | Alle private woningen: maximaal 150 kWh/m²/jaar (“EPB-doelstelling 150”) | Hoogstens klasse C

Bron: Leefmilieu Brussel, pagina's “Objectifs PEB pour chaque logement” en “PEB”, geraadpleegd in oktober 2026.

Uiterlijk op 1 januari 2033 moet elke private Brusselse woning maximaal 275 kWh/m²/jaar verbruiken, wat vandaag overeenstemt met klasse E (Leefmilieu Brussel).

Gedeeltelijke of volledige afwijkingen zijn onder voorwaarden mogelijk om technische, functionele, economische of erfgoedredenen. Wie de vereisten niet naleeft, riskeert een administratieve geldboete en/of een strafsanctie.

Het certificaat voor iedereen: een gewijzigd tijdpad

Het tijdpad voor de veralgemening van het certificaat is sinds de goedkeuring van de ordonnantie veranderd. De communicatie uit 2024 sprak van 2030, andere bronnen noemden daarna 2031. Volgens een juridische analyse van het kantoor Andersen uit april 2026 heeft een ministerieel besluit van 19 februari 2026 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 9 maart 2026) de inwerkingtreding van de ordonnantie vastgelegd op 19 maart 2026. De nieuwe certificeringsregels en de nieuwe berekeningsmethode zouden gelden vanaf 1 juli 2028, en elke woning zou uiterlijk op 1 juli 2033 over een geldig EPB-certificaat moeten beschikken, ook zonder verkoop of verhuring. In een mede-eigendom zal de vereniging van mede-eigenaars bovendien een certificateur moeten aanstellen die een stand van zaken opmaakt van de nodige werken aan de gemeenschappelijke delen.

De wijziging van de berekeningsmethode in 2028 betekent ook dat de overeenstemming tussen een drempel in kWh/m²/jaar en een letter kan veranderen. De uitvoeringsbesluiten moeten nog verschillende punten verduidelijken, zoals de sancties en bepaalde regels voor mede-eigendommen. Wij raden u dan ook aan het actuele tijdpad op de website van Leefmilieu Brussel na te gaan voordat u een beslissing neemt.

Wat dat betekent voor een koper

• Een woning in klasse F of G zal tegen 2033 verbeterd moeten worden, behoudens afwijking. De kosten van die werken moeten in de prijs die u biedt worden verrekend, net als de termijnen voor architect, vergunning en aannemer.
• Een woning in klasse D of E voldoet aan de eerste termijn, maar niet aan de langetermijndoelstelling (klasse C). De inspanning wordt alleen uitgesteld.
• Bij een appartement informeert u zich best over de toestand van de mede-eigendom: notulen van de algemene vergaderingen, goedgekeurde of bestudeerde werken, bedrag van het reservefonds. De buitenschil van het gebouw (dak, gevels) is vaak bepalend om de doelstellingen te halen, en over de renovatie ervan wordt collectief beslist.
• Een woning die al in klasse C of beter zit, is in principe beschermd tegen de twee gekende termijnen, wat mee haar prijspremie verklaart.

Een EPB-certificaat lezen in vijf punten

1. De datum van uitreiking. Een oud certificaat, en vooral een van vóór 2017, geeft mogelijk de werkelijke staat van de woning niet meer weer.
2. Het verbruik in kWh/m²/jaar, en niet alleen de letter. Een woning met 280 kWh/m²/jaar zit in klasse F, maar dicht bij de drempel van 275. Een woning met 500 kWh/m²/jaar vraagt een veel grotere inspanning.
3. De standaardwaarden. Zijn het er veel, dan kan de werkelijke prestatie beter zijn, maar dat moet dan wel bewezen worden.
4. Het renovatiescenario. Het geeft aan welke werken u eerst moet budgetteren en welke winst u van elk ervan mag verwachten.
5. Het verwarmingssysteem. Sinds 1 juni 2025 is de installatie van nieuwe stookolieketels in Brussel verboden. Voor aardgasketels geldt dat vanaf 1 januari 2030 bij een zware renovatie.

Dit artikel wordt ter informatie verstrekt en vormt geen gepersonaliseerd juridisch advies. De Brusselse EPB-regelgeving wordt momenteel uitgevoerd en bepaalde modaliteiten moeten nog worden verduidelijkt. Raadpleeg voor een specifiek goed Leefmilieu Brussel, Homegrade (gratis openbare begeleidingsdienst), een erkende certificateur of uw notaris.

Bronnen

• Leefmilieu Brussel, “Objectifs PEB pour chaque logement et exigences PEB en cas de travaux”: environnement.brussels
• Leefmilieu Brussel, “Le certificat PEB d'un logement en Région bruxelloise”: environnement.brussels
• Leefmilieu Brussel, “Performance du bâti” (statistieken van de certificaten, bijgewerkt in augustus 2025): environnement.brussels
• Leefmilieu Brussel, EPB-pagina: environnement.brussels/peb
• Andersen (België), “PEB Bruxelles : chaque bâtiment devra disposer d'un certificat de performance énergétique d'ici le 1er juillet 2033”, 2 april 2026: be.andersen.com
• Notaire.be, “Rénovation à Bruxelles : objectif zéro passoire énergétique”, 28 februari 2024 (mede-eigendommen): notaire.be
• RTBF, “Interdiction des PEB F et G à Bruxelles : notre enquête pointe un risque d'embouteillages des rénovations”, 13 februari 2026: rtbf.be
• La DH, “Comment le PEB influence fortement le prix des biens immobiliers” (analyse van Immoweb), 21 mei 2026: dhnet.be
• be.brussels, abattement op de registratierechten en aanvullend abattement voor energierenovatie: be.brussels
• Expertissimmo, “Rénover à Bruxelles en 2026 : quelles aides depuis la fin des primes Renolution ?”, juli 2026: blog.expertissimmo.eu

Een gerenoveerde woning, een prestatie om na te gaan

Bij Living Home Promotion kopen wij oude gebouwen in Brussel en laten wij ze volledig renoveren door onze partner Next Homes; de energieprestatie is een van de punten die daarbij onderzocht moeten worden. Vraag ons voor elk appartement gerust de EPB-gegevens en de beschrijving van de werken op, zodat u met kennis van zaken kunt vergelijken. Ontdek onze vastgoedprojecten in Sint-Lambrechts-Woluwe (Woluwe-Saint-Lambert), Vorst (Forest) en Ukkel (Uccle).