De werkelijke kostprijs van een vastgoedaankoop in België: notaris, rechten, krediet, verborgen kosten

Kopen
Écrit par Celia Souralaysak

Een appartement met een vraagprijs van € 300.000 kost nooit € 300.000. Tussen de registratierechten, de notariskosten, de kredietakte, de interesten en enkele minder zichtbare uitgaven kan het werkelijke budget de prijs met tienduizenden euro's overschrijden. Die kosten betaalt u grotendeels met eigen middelen, want banken financieren zelden meer dan de waarde van het pand. Dit artikel overloopt ze een voor een, met een volledig voorbeeld voor een appartement van € 300.000 in Brussel.

1. De registratierechten: de grootste kostenpost

Wie een bestaand pand koopt, betaalt aan het Gewest registratierechten op de prijs. Het tarief hangt af van het gewest waar het pand gelegen is:

  • Brussel: 12,5 %, met een abattement van € 200.000 voor de aankoop van uw hoofdverblijfplaats als de prijs niet hoger ligt dan € 600.000. De besparing bedraagt € 25.000.
  • Wallonië: 3 % voor de enige eigen woning, onder voorwaarden.
  • Vlaanderen: 2 % voor de enige eigen woning, onder voorwaarden.

Voor een aankoop in Brussel die niet aan de voorwaarden van het abattement voldoet, typisch een huurinvestering, bedragen de rechten 12,5 % van de volledige prijs. De gedetailleerde voorwaarden en verschillende rekenvoorbeelden vindt u in ons artikel over de registratierechten in Brussel.

Voor een nieuwe woning die door een projectontwikkelaar wordt verkocht, is in principe 21 % btw van toepassing op het gebouw, in plaats van registratierechten. Die is doorgaans in de vraagprijs inbegrepen. Controleer dit punt altijd in het aanbod.

2. De kosten van de aankoopakte bij de notaris

Er wordt vaak gesproken van "notariskosten" om alle kosten in verband met de akte aan te duiden. In werkelijkheid houdt de notaris er slechts een deel van over. Dit zijn de posten die de officiële rekenmodule van notaire.be onderscheidt:

  • Het ereloon: vastgelegd door een wettelijk, degressief barema en identiek bij alle notarissen. Sinds 1 januari 2023 is het verlaagd voor de aankoop van een enige eigen woning (ongeveer -10 % voor de aankoopakte).
  • De administratieve kosten: een forfait voor de opzoekingen en formaliteiten (stedenbouw, kadaster, hypotheken enzovoort).
  • De uitgaven: de bedragen die de notaris aan derden voorschiet.
  • De overschrijvingskosten: de inschrijving van de verkoop in het register van de Administratie Rechtszekerheid.
  • Het recht op geschriften (€ 100) en een forfait voor de registratie van de bijlagen.
  • 21 % btw op het ereloon en op bepaalde kosten.

Volgens de barema's in de rekenmodule van notaire.be (geraadpleegd in oktober 2026) bedraagt het ereloon voor een aankoop van € 300.000 in Brussel ongeveer € 2.322 exclusief btw voor een enige eigen woning, en ongeveer € 2.578 in de andere gevallen.

Daarbovenop komt het aandeel in de onroerende voorheffing van het lopende jaar, dat u aan de verkoper terugbetaalt pro rata de periode na de ondertekening van de akte.

3. De kosten van het hypothecair krediet

Als u leent, is een tweede notariële akte nodig: de kredietakte, waarmee de hypotheek ten gunste van de bank wordt gevestigd. De kosten ervan worden berekend op het ingeschreven bedrag, dat in de praktijk bestaat uit het geleende kapitaal en "aanhorigheden" van ongeveer 10 %.

  • Registratierecht op de hypotheek: 1 % van het ingeschreven bedrag.
  • Hypotheekrecht: 0,3 % van het ingeschreven bedrag.
  • Retributie van de Administratie Rechtszekerheid: forfait van € 270 tot een ingeschreven bedrag van € 300.000, volgens de rekenmodule van notaire.be.
  • Ereloon volgens een wettelijk barema, sinds 2023 met ongeveer 20 % verlaagd wanneer het krediet de enige eigen woning financiert, en daarnaast administratieve kosten, uitgaven, het recht op geschriften en btw.

Voor een lening van € 270.000 (inschrijving van € 297.000) komt de rekenmodule van notaire.be uit op ongeveer € 6.150 kosten voor de kredietakte, wanneer die tegelijk met de aankoopakte wordt ondertekend en de eigen woning financiert.

De kosten bij de bank

De bank kan dossierkosten en een schatting van het pand aanrekenen. Ze vraagt doorgaans een schuldsaldoverzekering en een brandverzekering. Die bedragen verschillen van bank tot bank en volgens uw profiel: vraag ze schriftelijk op en vergelijk het JKP (jaarlijks kostenpercentage), waarin ze gedeeltelijk verrekend zijn.

De kostprijs van de interesten

De belangrijkste kost van een krediet blijven de interesten. Ter illustratie, en zonder dat deze rentevoeten een aanbod of een voorspelling vormen, ziet u hieronder wat een lening van € 270.000 betekent:

  • ⊞ Veronderstelde vaste rentevoet | Looptijd | Maandelijkse aflossing | Totale interesten
  • 3,0 % | 20 jaar | ≈ € 1.492 | ≈ € 88.070
  • 3,0 % | 25 jaar | ≈ € 1.275 | ≈ € 112.410
  • 3,5 % | 20 jaar | ≈ € 1.558 | ≈ € 103.990
  • 3,5 % | 25 jaar | ≈ € 1.344 | ≈ € 133.120

Berekening voor een terugbetaling met constante maandelijkse aflossingen, exclusief verzekeringen. In Brussel werd de "woonbonus" (het belastingvoordeel voor een hypothecaire lening) op 1 januari 2017 afgeschaft. Hij blijft alleen van toepassing op kredieten die vóór die datum gesloten zijn en werd vervangen door het abattement op de registratierechten. Een nieuwe aankoop in Brussel geeft dus geen recht op een gewestelijke belastingvermindering op de aflossingen.

4. De kosten die men vergeet

  • De onroerende voorheffing: het aandeel dat u in het jaar van aankoop aan de verkoper terugbetaalt, en daarna een jaarlijkse belasting.
  • De mede-eigendom: bij de aankoop van een appartement vraagt de syndicus u een voorschot voor het werkkapitaal. Daarna volgen de gewone lasten en de verplichte bijdrage aan het reservefonds, van minstens 5 % van de gewone lasten. Het verkoopcompromis kan ook bepalen dat u de verkoper zijn aandeel in het reservefonds terugbetaalt. Lees de notulen van de laatste algemene vergaderingen: werken die al goedgekeurd zijn, kunnen te uwen laste worden gelegd.
  • De werken: opfrissing, conformiteit, verbetering van de energieprestatie. De kostprijs hangt sterk af van de staat van het pand en van het EPB-certificaat.
  • De verhuis: verhuizing, aansluitingen, meubilair, verzekeringen.

Bepaalde verplichte documenten, zoals het EPB-certificaat of de keuring van de elektrische installatie, zijn in principe ten laste van de verkoper. Controleer of ze wel degelijk in het verkoopdossier zitten.

5. Volledig voorbeeld: een appartement van € 300.000 in Brussel

We vergelijken twee situaties. In de eerste, A, koopt de koper zijn hoofdverblijfplaats en voldoet hij aan de voorwaarden van het abattement; hij leent € 270.000 (90 % van de prijs). In de tweede, B, gaat het om een huurinvestering, gefinancierd met een lening van € 240.000 (80 % van de prijs). De notariële kosten zijn berekend met de barema's van de rekenmodule van notaire.be (oktober 2026), voor een bestaand pand dat aan registratierechten onderworpen is. De bedragen zijn afgerond op de euro.

  • ⊞ Post | A. Eigen woning (abattement) | B. Huurinvestering
  • Aankoopprijs | € 300.000 | € 300.000
  • Registratierechten (12,5 %) | € 12.500 | € 37.500
  • Ereloon van de notaris (aankoop, excl. btw) | € 2.322 | € 2.578
  • Administratieve kosten, uitgaven, overschrijving, recht op geschriften, bijlagen | € 1.649 | € 1.649
  • Btw op ereloon en kosten | € 753 | € 807
  • Subtotaal aankoopkosten | € 17.224 | € 42.534
  • Geleend bedrag | € 270.000 | € 240.000
  • Rechten op de hypotheek (1 % + 0,3 %) en retributie | € 4.131 | € 3.702
  • Ereloon, kosten, recht op geschriften, bijlagen en btw (kredietakte) | € 2.016 | € 2.264
  • Subtotaal kosten van de kredietakte | € 6.147 | € 5.966
  • Totale aankoopkosten | € 23.371 (7,8 % van de prijs) | € 48.500 (16,2 % van de prijs)
  • Minimale eigen inbreng (niet-gefinancierd deel van de prijs + kosten) | € 53.371 | € 108.500
  • Niet inbegrepen | Aandeel in de onroerende voorheffing, dossier- en schattingskosten van de bank, verzekeringen, werkkapitaal en reservefonds, werken, interesten

Voor een appartement van € 300.000 in Brussel lopen de aankoopkosten op van ongeveer € 23.400 met het abattement tot ongeveer € 48.500 zonder abattement.

Uit dit voorbeeld blijken drie zaken:

  • Het abattement is de doorslaggevende factor: het verklaart op zich al € 25.000 verschil tussen beide situaties.
  • De notariële kosten in de strikte zin (ereloon, kosten en btw) blijven bescheiden in vergelijking met de rechten: ongeveer € 4.700 voor de aankoop in situatie A.
  • Een eigen inbreng is onmisbaar: zelfs met een krediet van 90 % moet u in situatie A meer dan € 50.000 eigen middelen voorzien, en in situatie B meer dan € 100.000.

Wat de quotiteit betreft, hanteert de Nationale Bank van België sinds 1 januari 2020 prudentiële verwachtingen ten aanzien van de kredietgevers. Een krediet zou in principe niet hoger mogen liggen dan 90 % van de waarde van het pand voor een eigen woning (met een ruimere tolerantie voor eerste kopers), en niet hoger dan 80 % voor een huurinvestering. Uw bank zal u haar beleid meedelen.

Hoe u uw budget goed voorbereidt

  • Simuleer uw kosten met de rekenmodules van notaire.be en vraag daarna een raming aan uw notaris.
  • Vergelijk minstens twee of drie kredietaanbiedingen op basis van het JKP en de kostprijs van de verzekeringen.
  • Houd een reserve aan voor onvoorziene uitgaven (werken, lasten van de mede-eigendom).
  • Voor een te renoveren pand: begroot de werken vóór u een bod doet. Voor een al gerenoveerd pand: controleer het EPB-certificaat en de staat van de gemeenschappelijke delen.

Dit artikel is informatief. De bedragen zijn ramingen op basis van de openbare barema's die op 21 oktober 2026 van kracht zijn en kunnen variëren naargelang uw dossier. Uw notaris en uw bank blijven uw aanspreekpunten voor een nauwkeurige afrekening.

Bronnen

Vanaf het begin een duidelijk budget

Living Home Promotion verkoopt appartementen in Brusselse gebouwen die volledig gerenoveerd zijn door onze partner Next Homes. Een gerenoveerd pand beperkt de post "werken" in uw budget, maar ontslaat u niet van de plicht om elk document met uw notaris na te kijken. Ontdek onze volledig gerenoveerde appartementen in Brussel, in Sint-Lambrechts-Woluwe, Vorst en Ukkel.

Celia Souralaysak
Précédent

Droits d'enregistrement à Bruxelles : abattement, calcul et exemples chiffrés
Suivant

The true cost of buying property in Belgium: notary, duties, mortgage and hidden costs