Verkoopcompromis: de opschortende voorwaarden en de aandachtspunten vóór de ondertekening

Kopen
Écrit par Celia Souralaysak

In België is het verkoopcompromis geen voorovereenkomst zonder gevolgen. Notaire.be zegt het ondubbelzinnig: "le compromis de vente vaut vente" (het verkoopcompromis staat gelijk met de verkoop). Eenmaal ondertekend kunnen koper noch verkoper zich nog terugtrekken, behalve via een opschortende voorwaarde. Alles wat op dat moment niet is nagekeken of voorzien, valt achteraf moeilijk recht te zetten, want de notaris stelt de authentieke akte op basis van dit document op.

Dit artikel overloopt de nuttigste opschortende voorwaarden en de controles die u moet uitvoeren voordat u een verkoopcompromis ondertekent voor een pand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Kernpunt: een verkoopcompromis mag door een vastgoedmakelaar worden opgesteld, maar de notarissen raden aan het vóór de ondertekening minstens door een notaris te laten nalezen. De koper kan zonder meerkost zijn eigen notaris kiezen, want het ereloon wordt verdeeld.

1. De opschortende voorwaarden: de koper beschermen zonder de verkoop te blokkeren

Een opschortende voorwaarde maakt de verkoop afhankelijk van een toekomstige en onzekere gebeurtenis. Vindt de gebeurtenis niet plaats binnen de voorziene termijn, dan wordt de verkoop geacht nooit te hebben bestaan. Vindt ze wel plaats, dan wordt de verkoop definitief.

De voorwaarde van het verkrijgen van het krediet

Dit is de meest voorkomende clausule, en de belangrijkste voor een koper die leent. Volgens de notarissen bevrijdt een weigering van het krediet de koper niet automatisch: zonder een correct opgestelde opschortende voorwaarde kan hij verplicht blijven het pand te kopen. Een doeltreffende clausule vermeldt:

  • het bedrag van het aangevraagde krediet;
  • eventueel de looptijd en een maximale rentevoet;
  • een termijn om het akkoord te verkrijgen (de brochure van het notariaat geeft het voorbeeld van vier weken);
  • het bewijs dat bij een weigering moet worden voorgelegd (vaak een bankattest) en het aantal aanvragen dat moet worden ingediend;
  • wat er met de waarborg gebeurt als de voorwaarde niet vervuld wordt.

Een te korte termijn stelt de koper bloot aan risico's; een te lange termijn verontrust de verkoper. Het is nuttig om vóór de ondertekening uw bank te raadplegen, zodat u een realistische termijn kunt vastleggen.

De andere mogelijke voorwaarden

  • Stedenbouwkundige voorwaarde: bijvoorbeeld dat de stedenbouwkundige inlichtingen de woonbestemming of het aantal toegelaten woningen bevestigen, of geen inbreuk aan het licht brengen.
  • Verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning, als de koper vergunningsplichtige werken plant.
  • Resultaat van een expertise (bodemtoestand, structuur), wanneer er twijfels blijven bestaan.
  • Voorafgaande verkoop van een ander pand van de koper, wat verkopers minder vaak aanvaarden.

Elke voorwaarde moet nauwkeurig worden geformuleerd, met een termijn en een duidelijke afloop. Een vage formulering is een veelvoorkomende bron van geschillen.

2. De stedenbouwkundige situatie: de rechtstoestand nagaan

In het Brussels Gewest moet het verkoopcompromis precieze stedenbouwkundige informatie bevatten: wettelijke bestemming van het pand, uitgereikte vergunningen en attesten, gekende inbreuken, het bestaan van een onteigeningsplan of van een beschermingsmaatregel voor het erfgoed. Die informatie staat in de stedenbouwkundige inlichtingen die de gemeente op verzoek van de notaris of de verkoper aflevert.

Deze inlichtingen moeten aandachtig gelezen worden. Een recent voorbeeld, in 2026 afgeleverd door een Brusselse gemeente, illustreert goed de draagwijdte ervan:

  • ze beschrijven de rechtstoestand (aantal woningen, bestemming, uitgereikte vergunningen), die kan verschillen van de feitelijke toestand;
  • ze kunnen inbreuken vermelden (veranda, gewijzigde gevel, niet-vergunde bijkomende woning) waarvan de regularisatie zal worden gevraagd;
  • ze verduidelijken dat ze geen inbreuk regulariseren die de gemeente niet kent, en dat het ontbreken van een vaststelling niet bewijst dat er geen inbreuk is;
  • ze herinneren eraan dat een rechtbank, op verzoek van een verkrijger, diens eigendomstitel kan vernietigen bij een stedenbouwkundige inbreuk.

Het gevoeligste punt in Brussel betreft vaak de opsplitsing van een huis in meerdere woningen. U moet nagaan of het aantal bestaande eenheden overeenstemt met wat vergund is. Notaire.be raadt aan contact op te nemen met de dienst stedenbouw van de gemeente en het pand zo nodig ter plaatse te laten controleren door een architect of een landmeter.

3. De certificaten en attesten die u moet verkrijgen

  • ⊞ Document | Voorwerp | Aandachtspunten
  • EPB-certificaat | Energieprestatie van de woning (klassen A tot G) | Verplicht in Brussel voor de verkoop van een woning; 10 jaar geldig als de energetische kenmerken niet wijzigen; de gegevens ervan moeten in de advertentie staan.
  • Keuringsverslag van de elektrische installatie | Conformiteit van de elektrische installatie van een wooneenheid | Is de installatie niet conform, dan moet de koper zijn identiteit en de datum van de akte meedelen aan het keuringsorganisme en binnen 18 maanden na de akte een nieuwe keuring laten uitvoeren.
  • Bodemattest | Bodemtoestand van het perceel (inventaris van Leefmilieu Brussel) | Door de verkoper te bezorgen vóór de verkoop; geldigheid varieert volgens de categorie van het perceel.
  • Stedenbouwkundige inlichtingen | Rechtstoestand van het pand | Afgeleverd door de gemeente; te toetsen aan de werkelijke toestand.
  • Postinterventiedossier (PID) | Nuttige informatie voor toekomstige werken | Vereist voor werken uitgevoerd sinds 1 mei 2001; bijzonder nuttig voor een gerenoveerd pand.
  • Documenten van de mede-eigendom | Financiële toestand en beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars | Te ontvangen vóór de ondertekening van het verkoopcompromis (zie ons artikel over mede-eigendom).

Het EPB-certificaat en de renovatievooruitzichten

De EPB-klasse heeft een steeds grotere invloed op de waarde van een pand. Leefmilieu Brussel geeft aan dat de Brusselse regering doelstellingen heeft vastgelegd die alle woningen moeten halen, met een eerste mijlpaal in 2033 die overeenstemt met klasse E of beter. Volgens Test-Aankoop (januari 2026) waren de bijbehorende renovatieverplichtingen nog niet in werking getreden en kan de timing ervan nog wijzigen. Het is verstandig om bij de aankoop na te gaan hoe het met de tekst staat.

Het bodemattest

Volgens Leefmilieu Brussel moet elke verkoper van een pand in het Brussels Gewest de koper vóór de verkoop een bodemattest bezorgen. Notaire.be verduidelijkt dat de verkoop anders nietig kan worden verklaard en dat de verkoper zich blootstelt aan sancties. Voor een perceel dat vermoedelijk verontreinigd is (categorie 0) is in principe een verkennend bodemonderzoek vereist, maar de eigenaar van een kavel die de bodem niet raakt, zoals een appartement op een verdieping, kan een vrijstelling aanvragen. Het attest is slechts geldig voor één verkoop.

De stookolietank

Als het pand over een stookolietank beschikt, vraag dan het attest van de laatste keuring op. In Brussel legt Leefmilieu Brussel voor ingegraven tanks periodieke controles door een deskundige op (om de drie jaar voor een tank die met de vereiste voorzieningen is uitgerust). Een tank die buiten gebruik is gesteld, moet geledigd, ontgast en gereinigd zijn, of zelfs geneutraliseerd. Bij verontreiniging kan een verkennend bodemonderzoek geëist worden. Deze punten moeten vóór het verkoopcompromis uitgeklaard worden, want ze kunnen aanzienlijke kosten met zich meebrengen.

4. De waarborg van 10 %: waar en hoe u hem stort

Bij de ondertekening van het verkoopcompromis stort de koper doorgaans een waarborg, vaak 10 % van de prijs. Die is wettelijk niet verplicht, maar wel gebruikelijk, en dient om de uitvoering van de verkoop te waarborgen.

  • Hij moet gestort worden op de rekening van het notariskantoor, waar hij tot de akte geblokkeerd blijft. De notarissen raden af hem rechtstreeks aan de verkoper te betalen.
  • De termen "voorschot" en "waarborg" hebben niet precies dezelfde juridische draagwijdte; volgens het notariaat biedt de waarborg de koper een betere bescherming.
  • Als de koper zijn verbintenissen niet nakomt en de ontbinding van de verkoop wordt uitgesproken, kan de waarborg dienen als schadevergoeding voor de verkoper.
  • Het verkoopcompromis moet bepalen wat er met de waarborg gebeurt als een opschortende voorwaarde niet vervuld wordt.

5. De andere clausules die u aandachtig moet nalezen

  • Datum van de authentieke akte: in de praktijk binnen vier maanden, omdat de registratierechten binnen die termijn betaald moeten worden, te rekenen vanaf het verkoopcompromis (of vanaf de vervulling van de opschortende voorwaarde).
  • Sleuteloverdracht: doorgaans bij de akte. Een vervroegde ingebruikname wordt door de notarissen afgeraden en moet in voorkomend geval in een schriftelijke overeenkomst worden vastgelegd.
  • Staat van het pand en verborgen gebreken: ga de precieze draagwijdte na van de clausule die de verkoper van aansprakelijkheid vrijstelt.
  • Erfdienstbaarheden en eventuele huursituatie (huurovereenkomst, huurwaarborg).
  • Lasten van de mede-eigendom: verdeling van de opvragingen van fondsen waartoe tussen verkoopcompromis en akte besloten wordt, en wat er met het reservefonds gebeurt.
  • Fiscaal abattement: als u het wilt genieten, worden de voorwaarden onder meer beoordeeld op het moment van het verkoopcompromis (bijvoorbeeld: niet al een andere woning in volle eigendom bezitten).

Checklist vóór de ondertekening

  • Principieel akkoord of simulatie van de bank verkregen.
  • Kredietvoorwaarde opgesteld met bedrag, termijn en bewijs van weigering.
  • Stedenbouwkundige inlichtingen ontvangen en begrepen; toegelaten aantal woningen gecontroleerd.
  • EPB-certificaat, keuringsverslag van de elektrische installatie en bodemattest ontvangen.
  • Situatie van de stookolietank uitgeklaard.
  • Documenten van de mede-eigendom ontvangen (voor een appartement).
  • Waarborg voorzien op de rekening van de notaris.
  • Verkoopcompromis nagelezen door uw notaris.

Dit artikel is informatief bedoeld en vormt geen persoonlijk juridisch advies. Elk verkoopcompromis is anders: uw notaris blijft het aangewezen aanspreekpunt vóór elke ondertekening.

Bronnen

Tot slot

Een goed voorbereid verkoopcompromis beschermt de koper evenzeer als de verkoper. Het veronderstelt volledige documenten en een aandachtige lezing van de clausules, idealiter samen met uw notaris. Living Home Promotion koopt oude gebouwen in Brussel en laat ze volledig renoveren door haar partner Next Homes, voordat de appartementen verkocht worden. Zoekt u een gerenoveerde woning in Brussel? Ontdek dan onze vastgoedprojecten.

Celia Souralaysak
Précédent

Les étapes d'un achat immobilier en Belgique : de la première visite à l'acte authentique
Suivant

The preliminary sale agreement: conditions precedent and what to check before you sign