De stappen van een vastgoedaankoop in België: van het eerste bezoek tot de authentieke akte

Een woning kopen in Brussel is vaak de belangrijkste financiële beslissing van een leven. In België verloopt het traject volgens een vast stramien: een bezoek, een bod, een verkoopcompromis en vervolgens een authentieke akte die voor de notaris wordt ondertekend. Elke stap heeft een eigen juridische draagwijdte. Deze gids zet ze op een rij, met de aandachtspunten die er echt toe doen.

Om te onthouden: naar Belgisch recht volstaat een akkoord over het pand en de prijs om de verkoop tot stand te brengen. Een aanvaard bod of een ondertekend verkoopcompromis bindt u. De authentieke akte bekrachtigt enkel een verkoop die al gesloten is.

1. De aankoop voorbereiden vóór het eerste bezoek

Voordat u op bezoek gaat, is het nuttig om drie zaken uit te klaren.

• Uw leencapaciteit. Een eerste gesprek met een of meer banken leert u welk bedrag gefinancierd kan worden en welke eigen inbreng verwacht wordt. De eigen inbreng moet in principe minstens de aankoopkosten dekken (registratierechten, notariskosten, kredietkosten).
• Het fiscale budget. In Brussel bedragen de registratierechten 12,5 % van de prijs. Voor de aankoop van een enige eigen woning bestaat er een abattement: volgens het officiële portaal be.brussels is de eerste schijf van € 200.000 vrijgesteld, voor een prijs van maximaal € 600.000, onder voorwaarden (domiciliëring in het pand, geen andere woning in volle eigendom enzovoort). De Brusselse regering heeft in 2026 aangekondigd dat ze die grens wil optrekken tot € 800.000; ga bij uw notaris na welke regels gelden op de datum van uw verkoopcompromis.
• De keuze van een notaris. U mag uw eigen notaris aanstellen, ook als de verkoper er al een heeft. Volgens notaire.be verhoogt dat de kosten niet: het ereloon wordt verdeeld tussen de betrokken notarissen.

2. Het bezoek: observeren, vragen stellen, documenteren

Een bezoek dient niet alleen om u er al te zien wonen. Het is het moment om op te sporen wat kan doorwegen op de prijs, op de financiering of op de rechtszekerheid van de aankoop. Vaak is het nuttig een tweede bezoek te brengen, op een ander moment van de dag, eventueel samen met een architect of een aannemer.

Checklist voor het bezoek

• ⊞ Thema | Aandachtspunten
• Structuur en gebouwschil | Scheuren, vochtsporen, staat van het dak, het buitenschrijnwerk en de gevel, kelders.
• Energie | Klasse van het EPB-certificaat (in Brussel verplicht om een woning te verkopen), verwarmingswijze, leeftijd van de verwarmingsketel, isolatie.
• Elektriciteit | Bestaan van een recent keuringsverslag en de conclusie ervan (conform of niet).
• Stookolietank | Aanwezigheid van een tank, al dan niet ingegraven, en keuringsattest.
• Stedenbouw | Toegelaten aantal woningen, wettelijke bestemming (woning, kantoor, handel), bijgebouwen of veranda's die mogelijk zonder vergunning zijn gebouwd.
• Mede-eigendom | Bedrag van de lasten, staat van de gemeenschappelijke delen, goedgekeurde of geplande werken, notulen van de algemene vergadering.
• Omgeving | Categorie van het perceel in de inventaris van de bodemtoestand (Leefmilieu Brussel), eventueel overstromingsgebied.
• Huursituatie | Lopende huurovereenkomst, resterende looptijd, huurwaarborg.

Vraag in dit stadium al de beschikbare documenten op: EPB-certificaat, keuringsverslag van de elektrische installatie, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen en, voor een appartement, de documenten van de mede-eigendom. Notaire.be noemt bij de aandachtspunten vóór een bod uitdrukkelijk de stedenbouwkundige conformiteit, de erfdienstbaarheden, de overstromingsgebieden, de lopende huurovereenkomsten, de geplande werken in de mede-eigendom, de elektrische installatie en de stookolietank.

3. Het aankoopbod: een echte verbintenis

Een aankoopbod wordt vaak gezien als een loutere blijk van interesse. Dat is een vergissing. Volgens de notarissen kan een bod dat door de verkoper aanvaard wordt de verkoop tot stand brengen en beide partijen juridisch binden. Een uitwisseling van e-mails kan hetzelfde effect hebben, zodra de essentiële elementen (het pand en de prijs) overeengekomen zijn. In België bestaat er geen algemeen herroepingsrecht waarmee u achteraf op uw beslissing kunt terugkomen.

Een goed opgesteld bod bevat minstens:

• de identiteit van de koper en het precieze adres van het pand;
• de geboden prijs;
• een beperkte geldigheidsduur (vaak enkele dagen tot twee weken);
• de gewenste opschortende voorwaarden, in het bijzonder het verkrijgen van het krediet;
• de datum en de handtekening.

De weigering van een krediet beschermt de koper niet automatisch: zonder een correct opgestelde opschortende voorwaarde kan hij verplicht blijven te kopen. Notaire.be raadt aan een notaris te raadplegen voordat u een bod ondertekent.

4. Het verkoopcompromis

Het verkoopcompromis (de onderhandse verkoopovereenkomst) legt alle voorwaarden van de verkoop vast: identificatie van het pand, prijs, datum van de akte, opschortende voorwaarden, stedenbouwkundige situatie, erfdienstbaarheden, staat van het pand, verdeling van de lasten en datum van de sleuteloverdracht. Notaire.be vat het zo samen: "le compromis de vente vaut vente" (het compromis staat gelijk met de verkoop).

De wet bepaalt niet wie het moet opstellen. Het kan door de vastgoedmakelaar worden voorbereid, maar de notarissen raden aan het minstens door een notaris te laten nalezen. Op die basis stelt de notaris vervolgens de authentieke akte op, zonder ervan te kunnen afwijken.

De waarborg van 10 %

Bij de ondertekening stort de koper doorgaans een waarborg, vaak 10 % van de prijs (soms 5 %). Die storting is wettelijk niet verplicht, maar wel gebruikelijk. De notarissen raden aan ze tot de authentieke akte te blokkeren op de rekening van het notariskantoor en ze nooit rechtstreeks aan de verkoper te betalen. Betalingen in contanten worden niet aanvaard.

De verplichte informatie in Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet het verkoopcompromis precieze stedenbouwkundige informatie vermelden: wettelijke bestemming van het pand, uitgereikte vergunningen en attesten, eventuele gekende inbreuken, onteigeningsplan of beschermingsmaatregel voor het erfgoed. Die informatie komt uit de stedenbouwkundige inlichtingen die de gemeente aflevert. De verkoper moet ook het bodemattest bezorgen vóór de verkoop, in het stadium van het verkoopcompromis of van het bod, volgens Leefmilieu Brussel.

5. De opschortende voorwaarden

Een opschortende voorwaarde maakt de verkoop afhankelijk van een toekomstige en onzekere gebeurtenis. Als ze niet binnen de afgesproken termijn vervuld is, wordt de verkoop geacht nooit te hebben bestaan en wordt de waarborg in principe terugbetaald.

• Verkrijgen van het krediet: de meest voorkomende. Ze moet het bedrag vermelden, eventueel de maximale rentevoet, en een termijn (de brochure van het notariaat geeft het voorbeeld van vier weken).
• Stedenbouwkundige situatie: bijvoorbeeld de afwezigheid van een inbreuk of de bevestiging dat een bepaald aantal woningen toegelaten is.
• Verkrijgen van een vergunning wanneer de koper vergunningsplichtige werken plant.
• Verkoop van een ander pand, zeldzamer, omdat de verkoper dat moeilijk aanvaardt.

De formulering van deze clausules is doorslaggevend. Een vage voorwaarde, zonder termijn of bedrag, is een veelvoorkomende bron van geschillen. Het artikel over het verkoopcompromis op deze blog gaat hier dieper op in.

6. Tussen verkoopcompromis en akte: de termijn van vier maanden

De termijn tussen het verkoopcompromis en de akte bedraagt doorgaans drie tot vier maanden. Daar zijn twee redenen voor.

Een fiscale verplichting

Volgens de brochure van het Belgische notariaat moeten de registratierechten betaald worden binnen vier maanden na de ondertekening van het verkoopcompromis. Wanneer het verkoopcompromis een opschortende voorwaarde bevat, loopt die termijn vanaf de vervulling van de voorwaarde. Daarom wordt de authentieke akte in de praktijk binnen die termijn vastgelegd.

De opzoekingen van de notaris

Intussen gaat de notaris na of de koper in alle veiligheid kan kopen. Hij raadpleegt onder meer:

• de hypothecaire staat, om zeker te zijn dat het pand vrij van schulden zal zijn of dat die met de verkoopprijs aangezuiverd worden;
• de eventuele fiscale en sociale schulden van de verkoper;
• de voorkooprechten, waarvan de begunstigden over een wettelijke termijn van twee maanden beschikken;
• de stedenbouwkundige inlichtingen en het eventuele statuut van beschermd erfgoed;
• het bodemattest, de keuring van de elektrische installatie en, in voorkomend geval, van de stookolietank;
• voor een appartement, de informatie die de syndicus moet bezorgen over de lasten en de schulden van de vereniging van mede-eigenaars.

Tegelijk rondt de bank het kredietdossier af. Voor de hypothecaire lening wordt een afzonderlijke authentieke akte opgesteld, die doorgaans op dezelfde dag als de aankoopakte wordt ondertekend.

7. De authentieke akte en de sleuteloverdracht

De authentieke akte wordt bij de notaris ondertekend. Ze maakt de registratie en de overschrijving van de verkoop mogelijk, en dus ook de tegenstelbaarheid ervan aan derden. De notaris leest de akte voor, gaat na of de partijen de draagwijdte ervan begrijpen en int het saldo van de prijs, de registratierechten en de kosten.

De sleuteloverdracht en de ingenottreding vinden doorgaans plaats bij de ondertekening van de akte. Een vervroegde sleuteloverdracht is niet verboden, maar de notarissen raden ze af; wordt ze toch overwogen, dan moet daarvoor een schriftelijke overeenkomst worden opgesteld. Vanaf de akte draagt de koper in principe de gewone lasten en moet hij het pand verzekeren.

Overzicht van de stappen

• ⊞ Stap | Draagwijdte | Indicatieve duur
• Voorbereiding en bezoeken | Geen verbintenis | Variabel
• Aankoopbod | Bindend indien aanvaard | Enkele dagen geldig
• Verkoopcompromis | Staat gelijk met verkoop; waarborg van 5 à 10 % | Enkele weken voorbereiding
• Vervulling van de voorwaarden | Verkoop definitief of vervallen | Termijn vastgelegd in het verkoopcompromis
• Authentieke akte | Overdracht tegenstelbaar aan derden | Binnen 4 maanden na het verkoopcompromis (of de vervulling van de voorwaarde)

Dit artikel is informatief bedoeld en vormt geen persoonlijk juridisch advies. De regels evolueren en hangen af van uw situatie: uw notaris blijft het aangewezen aanspreekpunt voor elke beslissing.

Bronnen

• Notaire.be – Signer le compromis de vente
• Notaire.be – Avant de signer une offre d'achat, avez-vous pensé à votre notaire ? (août 2026)
• Notaire.be – Acheter un bien immobilier en Belgique (brochure du notariat)
• Notaire.be – De l'offre d'achat à l'acte définitif (infofiche)
• Notaire.be – Pourquoi attendre plusieurs mois entre compromis et acte ?
• Notaire.be – Puis-je choisir un autre notaire que l'autre partie ?
• Notaire.be – Exigences urbanistiques pour le compromis en Région bruxelloise
• be.brussels – Abattement sur les droits de vente
• Leefmilieu Brussel – Attestation du sol : informations et obligations
• La Libre – Relèvement annoncé du plafond de l'abattement (février 2026)

Tot slot

Een geslaagde aankoop berust op een grondige voorbereiding, volledige documenten vanaf het bezoek en een zorgvuldig opgesteld verkoopcompromis. Living Home Promotion koopt oude Brusselse gebouwen, laat ze volledig renoveren door onze partner Next Homes en biedt de appartementen vervolgens te koop aan. Aarzel niet om ons te vragen welke documenten voor elk pand beschikbaar zijn. Ontdek de appartementen die momenteel beschikbaar zijn bij onze vastgoedprojecten.