Eerste woning kopen in Brussel: steunmaatregelen, leningen en regelingen die u moet kennen

Met een gemiddelde prijs van zowat € 300.000 voor een appartement vraagt de aankoop van een eerste woning in Brussel een aanzienlijke eigen inbreng en een stevige financiering. Het Gewest biedt verschillende hefbomen om de factuur te verlichten. Sommige zijn algemeen, zoals het abattement op de registratierechten; andere zijn voorbehouden aan gezinnen die onder een inkomensgrens blijven, zoals de kredieten van het Woningfonds of de citydev-woningen. Het jaar 2026 stond in het teken van de hervatting van de kredieten van het Woningfonds, na een jaar opschorting, en van verschillende aankondigingen van de nieuwe gewestregering. Hieronder leest u wat vandaag van toepassing is, en wat nog maar een plan is.

De context: stabiele prijzen, stijgende rentevoeten

Volgens Fednot werd een appartement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de eerste negen maanden van 2026 verkocht voor gemiddeld € 301.666 (+1,7 % ten opzichte van 2025). Wat de financiering betreft, stelt Belfius vast dat de hypotheekrente in het tweede kwartaal van 2026 met ongeveer 0,35 procentpunt is gestegen, na een renteverhoging van de ECB in juni. Toch blijven er veel eerste kopers: bij BNP Paribas Fortis waren zij in 2025 goed voor 49 % van de goedgekeurde aankoopdossiers, met een gemiddelde quotiteit van 66 % en een gemiddelde looptijd van 238 maanden.

Het abattement op de registratierechten

Dit is de belangrijkste steunmaatregel bij een eerste aankoop van een bestaande woning. De Brusselse registratierechten bedragen 12,5 %, maar ze zijn niet verschuldigd op de eerste € 200.000 van de prijs wanneer de koper er zijn hoofdverblijfplaats van maakt. De besparing loopt op tot € 25.000.

€ 25.000: de maximale besparing dankzij het Brusselse abattement, voor een aankoop waarvan de prijs (lasten inbegrepen) niet hoger ligt dan € 600.000.

De voorwaarden

• het goed ligt in een van de 19 Brusselse gemeenten en is geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning;
• de koper is een natuurlijke persoon die het volledige goed in volle eigendom verwerft;
• prijs en lasten bedragen niet meer dan € 600.000: daarboven vervalt het abattement volledig;
• de koper heeft op het moment van het compromis niet de volle eigendom van een ander goed dat voor bewoning bestemd is (een teruggave is mogelijk als dat andere goed binnen twee jaar wordt verkocht);
• de koper vestigt zijn domicilie in het goed binnen 3 jaar en houdt er gedurende 5 jaar zijn hoofdverblijfplaats (bij vroegtijdig vertrek wordt de terugbetaling sinds 1 april 2023 pro rata berekend).

Voorbeeld

Voor een appartement van € 350.000 bedragen de rechten zonder abattement € 43.750. Met het abattement worden ze berekend op € 150.000, wat neerkomt op € 18.750.

Het aanvullende abattement voor renovatie

Koopt u een te renoveren goed, dan is een bijkomend abattement van € 25.000 per gewonnen EPB-klasse mogelijk, met een minimum van twee klassen. U moet de doelstelling halen en uw domicilie in het goed vestigen binnen 5 jaar. Het geldt alleen als aanvulling op het hoofdabattement.

Nieuwbouw of bestaand: een vraag die u meteen moet stellen

Het abattement is alleen van toepassing als de aankoop onderworpen is aan registratierechten. Een woning die onder het btw-stelsel wordt verkocht (in principe nieuwbouw verkocht door een projectontwikkelaar) geeft er geen recht op. Vraag bij een gerenoveerd appartement vóór de ondertekening aan de verkoper en aan uw notaris welk stelsel van toepassing is: het verschil in budget kan aanzienlijk zijn.

Wat aangekondigd is

De Brusselse regering overweegt het plafond van € 600.000 op te trekken tot € 800.000. Volgens de analyses die na het begrotingsakkoord van 4 oktober 2026 zijn gepubliceerd, wordt die maatregel aangekondigd voor 2029, onder voorbehoud van de beschikbare middelen. Ze is niet van kracht: in oktober 2026 blijft het plafond € 600.000.

Het Woningfonds: kredieten opnieuw toegankelijk

Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Fonds du Logement) verstrekt hypothecaire kredieten aan gezinnen met een bescheiden of gemiddeld inkomen. Het had de behandeling van kredietaanvragen op 1 juli 2025 opgeschort, bij gebrek aan budgettaire zekerheid. Op 4 juni 2026 heeft de Brusselse regering de gewestwaarborg verleend voor de leningen van het Fonds voor 2026, voor een maximumbedrag van € 100 miljoen. Het Fonds kondigde de hervatting van zijn hypothecaire kredieten aan op 13 juli 2026.

De belangrijkste kenmerken

• Quotiteit: tot 120 % van de waarde van het goed, als dat verantwoord is, waardoor een deel van de kosten gedekt kan worden.
• Rentevoet: vaste rentevoet tussen 3,75 % en 5 % volgens het barema dat sinds 13 juli 2026 geldt, afhankelijk van het inkomen en het aantal personen ten laste.
• Looptijd: maximaal 30 jaar, met een volledige terugbetaling vóór de leeftijd van 70 jaar.
• Voorwaarden: geen eigenaar zijn van een andere woning, het gekochte goed in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zelf bewonen en de inkomensgrenzen respecteren.

Volgens de in 2026 verspreide barema's lopen de inkomensgrenzen van ongeveer € 73.884 (alleenstaande zonder personen ten laste) tot € 114.034 (gezin met vier personen ten laste), verhoogd met € 5.000 per bijkomende persoon ten laste. Deze bedragen moeten bij het Fonds worden nagegaan, dat ook andere grenzen hanteert (waarde van het goed, terugbetalingscapaciteit).

Het Fonds verkoopt ook woningen onder de marktprijs, van studio tot woning met vier slaapkamers, met voorwaarden bij doorverkoop en een recht van voorkoop. Zijn Ecoreno-krediet, bestemd voor energierenovatie, is op 1 januari 2026 hervat.

citydev.brussels: geconventioneerde nieuwbouwwoningen

citydev.brussels bouwt nieuwe woningen die tegen een verlaagde prijs worden verkocht aan gezinnen met een gemiddeld inkomen, in het kader van publiek-private samenwerkingen. De prijs wordt betaalbaar gemaakt door een tussenkomst van het Gewest. Voor 2026 heeft het Gewest citydev een investeringsdotatie van € 16,2 miljoen toegekend voor de productie van betaalbare koopwoningen.

In ruil daarvoor aanvaardt de koper strikte verplichtingen. Volgens het reglementaire kader (besluit van 26 september 2013) en de standaardcompromissen die citydev publiceert:

• meerderjarig zijn en geen andere woning in België bezitten;
• een inkomensgrens respecteren, die jaarlijks wordt geïndexeerd;
• zijn domicilie in de woning vestigen en die zelf bewonen;
• gedurende 20 jaar: gereglementeerde doorverkoop (geplafonneerde prijs, recht van voorkoop) en in principe een verhuurverbod, behoudens afwijking;
• de subsidie terugbetalen als de voorwaarden niet worden nageleefd.

De bijgewerkte inkomensgrenzen en de projecten die momenteel te koop worden aangeboden, staan op de website van citydev.

Community Land Trust Brussel

De CLTB biedt een andere formule: de grond blijft gemeenschappelijke eigendom en de koper verwerft alleen de woning. De prijs ligt daardoor beduidend lager. De formule richt zich tot gezinnen waarvan het inkomen de grenzen voor sociale huisvesting niet overschrijdt. Doorverkopen is mogelijk, maar tegen een begrensde prijs, zodat de woning betaalbaar blijft.

De fiscaliteit van de eigenaar-bewoner

Geen woonbonus voor nieuwe kredieten

Brussel heeft de woonbonus afgeschaft voor leningen die vanaf 1 januari 2017 zijn gesloten en vervangen door een hoger abattement. Omzendbrief 2026/C/62 van de FOD Financiën bevestigt dat alleen leningen die vóór 2017 zijn gesloten nog recht geven op het gewestelijke voordeel. Een eerste koper die vandaag leent, geniet dus geen enkele belastingvermindering voor zijn krediet.

De Be Home-premie

Eigenaars die hun woning in Brussel zelf bewonen, ontvangen de Be Home-premie, die momenteel € 164 per jaar bedraagt. Op 18 juni 2026 heeft de regering in eerste lezing een voorontwerp goedgekeurd dat de premie zou optrekken tot € 328 vanaf aanslagjaar 2027. De tekst moet nog voor advies naar de Raad van State en door het Parlement worden aangenomen.

Andere aangekondigde steunmaatregelen

Het Brusselse meerderheidsakkoord van februari 2026 vermeldt nieuwe instrumenten voor de toegang tot eigendom, zoals leningen tegen een verlaagde rentevoet, de splitsing van het eigendomsrecht of gemeenschappelijk wonen, zonder precieze timing. Een renteloze lening voor renovatie, die de Renolution-premies geleidelijk moet vervangen, is aangekondigd voor het voorjaar van 2027. De voorwaarden ervan zijn nog niet gepubliceerd.

• ⊞ Regeling | Status in oktober 2026 | Voor wie?
• Abattement van € 200.000 (plafond € 600.000) | Van kracht | Elke koper van zijn hoofdverblijfplaats, zonder ander goed
• Aanvullend abattement voor renovatie | Van kracht | Aankoop van een te renoveren goed, winst van minstens twee EPB-klassen
• Plafond opgetrokken tot € 800.000 | Aangekondigd voor 2029 | Nog te bevestigen
• Hypothecair krediet van het Woningfonds | Hervat op 13 juli 2026 | Gezinnen onder de inkomensgrens
• citydev-woningen | Van kracht | Gezinnen met een gemiddeld inkomen
• Verdubbelde Be Home-premie (€ 328) | In goedkeuringsprocedure, aanslagjaar 2027 | Eigenaar-bewoners
• Renteloze renovatielening | Aangekondigd voor het voorjaar van 2027 | Voorwaarden niet gepubliceerd

De juiste reflexen bij een eerste aankoop

• Stel een volledig budget op: prijs, registratierechten (na abattement), notariskosten, kredietkosten en eventuele werken.
• Controleer het fiscale stelsel van het goed (registratierechten of btw), want daarvan hangt het abattement af.
• Test of u in aanmerking komt voor het Woningfonds voordat u bankaanbiedingen vergelijkt, als uw inkomen dicht bij de grenzen ligt.
• Neem een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet op in het compromis.
• Bekijk het EPB-certificaat: het beïnvloedt uw energiefacturen, de toekomstige waarde van het goed en, bij sommige banken, de kredietvoorwaarden.
• Houd rekening met uw toekomstplannen: het abattement vereist 5 jaar bewoning, en citydev legt 20 jaar verplichtingen op.

Dit artikel is informatief en geeft de regels en aankondigingen weer die bekend waren op 21 oktober 2026. Het vormt geen gepersonaliseerd financieel, fiscaal of juridisch advies. Laat uw situatie nagaan door uw notaris, uw bank of de betrokken instellingen (Woningfonds, citydev, CLTB) voordat u zich verbindt.

Bronnen

• be.brussels (Brussel Fiscaliteit), “Abattement sur les droits de vente”: be.brussels
• Forum for the Future, “Budget bruxellois 2027 : quatre mesures annoncées à intégrer dans vos dossiers clients” (plafond van € 800.000 in 2029, Be Home-premie, renteloze lening): forumforthefuture.be
• be.brussels, “La prime Be Home double à partir de 2027”, 13/08/2026: be.brussels
• BX1, gewestwaarborg voor de hervatting van de kredieten van het Woningfonds, 05/06/2026: bx1.be
• DH, “Suspendus depuis l'été 2025, les crédits hypothécaires du Fonds du logement doivent reprendre en juillet”, 23/04/2026: dhnet.be
• Mes Aides Financières, voorwaarden en barema van het Woningfonds op 13/07/2026 (niet-officiële bron, bijgewerkt op 24/08/2026): mes-aides-financieres.be
• Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (officiële website): fonds.brussels
• be.brussels, “Logements à prix réduits” (citydev, Woningfonds, CLTB): be.brussels
• citydev.brussels, standaardverkoopcompromis voor een geconventioneerd appartement: citydev.brussels
• BX1, gewestelijke enveloppes voor citydev, 11/07/2026: bx1.be
• Forum for the Future, omzendbrief 2026/C/62 over de fiscale voordelen voor hypothecaire leningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 28/05/2026: forumforthefuture.be
• notaire.be, “Ce qui change à Bruxelles à partir du 1er janvier 2017”: notaire.be
• notaire.be (Fednot), barometer van het 3de kwartaal 2026, 13/10/2026: notaire.be
• Belfius, Pricemeter Q2 2026: belfius.be
• BNP Paribas Fortis, persconferentie over hypothecaire kredieten, 05/02/2026: prezly.com
• La Libre, huisvestingsmaatregelen van de nieuwe Brusselse coalitie, 21/02/2026: lalibre.be

Een eerste aankoop in een gerenoveerd gebouw

Living Home Promotion biedt appartementen aan in bestaande gebouwen die volledig gerenoveerd zijn door zijn partner Next Homes, in Sint-Lambrechts-Woluwe (Woluwe-Saint-Lambert), Vorst (Forest) en Ukkel (Uccle), met onder meer appartementen met één slaapkamer in Vorst die geschikt zijn voor een eerste aankoop. Voor elk goed bezorgt ons team u de informatie die nuttig is voor uw dossier, waaronder het toepasselijke fiscale stelsel, dat u door uw notaris laat bevestigen. Ontdek onze vastgoedprojecten.