Investir dans un appartement à Bruxelles en 2026 : rendement, fiscalité et bons réflexes

Bruxelles occupe une place centrale dans le marché locatif belge : selon l'IBSA, les loyers y ont progressé plus vite que le coût de la vie entre 2011 et 2024. Pour un investisseur particulier, l'intérêt d'un appartement ne se mesure pourtant pas au seul loyer affiché. Le prix d'achat, les droits d'enregistrement, la fiscalité, le cadre du bail et la performance énergétique pèsent autant sur le résultat final. Voici les chiffres et les règles en vigueur en octobre 2026.

Le marché en chiffres : prix et loyers

Les prix d'achat

Selon le baromètre des notaires (Fednot) publié le 13 octobre 2026, un appartement s'est vendu en moyenne 301 666 € en Région bruxelloise sur les neuf premiers mois de 2026, soit +1,7 % par rapport à la moyenne de 2025. Le nombre de ventes d'appartements a progressé de 1,2 % au troisième trimestre, sur un an. Le marché est donc stable, sans emballement des prix.

L'IBSA rappelle dans son Cahier n° 16 (avril 2026) que, sur quinze ans, les prix des appartements ont augmenté d'environ 15 % à Bruxelles, contre 20 % à 24 % à Gand et Anvers. À l'inverse, le loyer médian des nouveaux baux bruxellois était en 2024 supérieur de 18 % à celui de la Flandre et de 31 % à celui de la Wallonie.

Les loyers

Le baromètre des locations de Federia (fédération des agents immobiliers francophones) donne les repères suivants :

• 2025 : loyer moyen d'un appartement à Bruxelles d'environ 1 290 € par mois (+3,4 %). Un une-chambre se louait en moyenne autour de 1 082 €, un deux-chambres approchait 1 500 €.
• Premier semestre 2026 : loyer moyen tous biens confondus de 1 401 € (+1,5 %), loyer médian stable à 1 250 €. Uccle (1 545 €) figure parmi les communes les plus chères pour un appartement, derrière Woluwe-Saint-Pierre (1 608 €).

301 666 € : prix moyen d'un appartement vendu en Région bruxelloise sur les neuf premiers mois de 2026 (Fednot).

Rendement brut et rendement net : un calcul illustratif

Il n'existe pas de statistique officielle du rendement locatif à Bruxelles. Les chiffres qui circulent proviennent d'acteurs privés et varient selon la méthode. Le plus fiable est de faire le calcul vous-même. L'exemple ci-dessous croise les moyennes publiées (Fednot pour le prix, Federia pour le loyer). Les charges sont des hypothèses, à remplacer par les données réelles du bien.

• ⊞ Poste | Montant annuel ou total | Commentaire
• Prix d'achat | 300 000 € | Proche de la moyenne Fednot 2026
• Droits d'enregistrement (12,5 %) | 37 500 € | Pas d'abattement pour un bien mis en location
• Frais d'acte et honoraires (hypothèse) | 5 000 € | À faire chiffrer par le notaire
• Coût total d'acquisition | 342 500 € |
• Loyer annuel (1 290 € × 12) | 15 480 € | Moyenne Federia 2025 pour un appartement
• Précompte immobilier (hypothèse) | - 1 450 € | Dépend du revenu cadastral et de la commune
• Charges de copropriété non récupérables (hypothèse) | - 600 € |
• Assurance propriétaire non occupant (hypothèse) | - 200 € |
• Entretien et réparations (hypothèse) | - 800 € |
• Vide locatif d'un mois (hypothèse) | - 1 290 € |
• Revenu net avant impôt | 11 140 € |

Dans cet exemple :

• le rendement brut sur le prix est de 15 480 / 300 000 = 5,2 % ;
• le rendement brut sur le coût total tombe à 15 480 / 342 500 = 4,5 % ;
• le rendement net avant impôt est de 11 140 / 342 500 = 3,3 %.

L'écart entre le brut annoncé et le net réel dépasse donc souvent deux points. Il faut aussi intégrer l'impôt sur les revenus (voir ci-dessous) et, en cas d'emprunt, le coût du crédit. Ces chiffres sont des moyennes : un appartement bien situé, économe en énergie et en bon état peut se louer au-dessus de la moyenne et connaître moins de vacance locative.

La fiscalité des revenus locatifs

L'impôt sur le revenu : le revenu cadastral, pas le loyer

Lorsqu'un particulier loue un logement à une personne physique qui l'occupe à titre privé, il n'est pas imposé sur le loyer réellement perçu. La base imposable est le revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40 %. Elle s'ajoute aux autres revenus et est taxée au taux marginal de l'impôt des personnes physiques, augmenté des centimes additionnels communaux.

Le coefficient d'indexation du RC est de 2,2446 pour les revenus 2025 (exercice d'imposition 2026) et de 2,3000 pour les revenus 2026 (exercice 2027). Exemple pour un RC non indexé de 1 100 € :

• base imposable (revenus 2026) : 1 100 × 2,3000 × 1,40 = 3 542 € ;
• à un taux marginal de 45 %, augmenté de 7 % de centimes communaux, l'impôt est d'environ 1 705 €.

Dans l'exemple de rendement ci-dessus, le revenu net après impôt serait ainsi d'environ 9 435 €, soit 2,75 % du coût total. Ce régime reste favorable : l'impôt correspond ici à environ 11 % du loyer brut.

Le régime change si le locataire est une société ou utilise le bien à des fins professionnelles. La base devient alors le loyer réel, diminué d'un forfait de frais de 40 % (plafonné), et ne peut être inférieure au RC indexé majoré de 40 %.

Fin de la déduction des intérêts d'emprunt

Point important pour les investisseurs qui empruntent : la déduction ordinaire des intérêts pour les immeubles autres que l'habitation propre a été supprimée dans le cadre de l'accord fédéral, dès les revenus 2025, quelle que soit la date de l'emprunt et sans mesure transitoire. Les intérêts d'un crédit contracté pour acheter un appartement loué ne réduisent donc plus l'impôt. Faites-en tenir compte dans votre plan de financement.

Le précompte immobilier

À Bruxelles, le précompte immobilier est calculé sur le RC indexé, à un taux régional de base de 1,25 %, multiplié par les centimes additionnels de l'agglomération et de la commune. En 2026, les centimes communaux atteignent en moyenne environ 3 600 dans les 19 communes, selon La Libre. Neuf communes ont relevé leur part en 2026 ; Woluwe-Saint-Lambert est la seule à l'avoir réduite (de 3 190 à 3 175 centimes). En pratique, le précompte représente souvent plus de la moitié du RC indexé : demandez le dernier avertissement-extrait de rôle avant d'acheter.

Le cadre juridique de la location à Bruxelles

Le bail de résidence principale

Le bail d'habitation est régi par le Code bruxellois du Logement. Les règles essentielles :

• Durée : le bail de résidence principale est en principe conclu pour 9 ans. Des baux de courte durée (3 ans maximum) sont possibles, sous conditions.
• Enregistrement : tout bail de logement doit être enregistré dans les deux mois de sa signature. C'est aussi une condition de l'indexation.
• Garantie locative : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, elle ne peut dépasser deux mois de loyer, quelle que soit sa forme.
• État des lieux : il doit être établi de manière contradictoire et détaillée.

La grille indicative des loyers et le loyer abusif

La Région publie une grille indicative de référence des loyers (loyers.brussels). Elle tient compte de la localisation, de l'état, de la superficie et du nombre de pièces. Elle n'est pas contraignante : le loyer reste librement fixé sur le marché privé. Mais :

• le loyer de référence doit figurer dans le bail, à côté du loyer réel ;
• un loyer est présumé abusif s'il dépasse de plus de 20 % le loyer de référence, sauf si le bailleur justifie des éléments de confort particuliers ;
• depuis le 1er mai 2025, le bailleur a l'obligation de ne pas proposer un loyer abusif. Le locataire peut demander une révision, en saisissant la Commission paritaire locative (avis non contraignant) puis, le cas échéant, le juge de paix.

Le gouvernement bruxellois installé en février 2026 a confirmé une réforme de la grille, fondée sur des loyers médians par quartier. Il a aussi annoncé des incitants pour les propriétaires qui adhèrent volontairement aux loyers de référence. Leur forme n'est pas encore connue.

L'indexation et le certificat PEB

L'indexation annuelle du loyer est possible si le bail ne l'exclut pas, s'il est écrit et enregistré, et si le bailleur a communiqué au locataire un certificat PEB valide. Elle n'est pas automatique : elle doit être demandée par écrit, avec un effet rétroactif limité à trois mois. La formule est la suivante : loyer de base × nouvel indice santé / indice de départ.

Le gel lié au PEB a pris fin le 14 octobre 2023. Entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023, l'indexation était limitée à 50 % pour les logements classés E et interdite pour les classes F et G. Depuis, tous les logements peuvent être indexés. Un facteur de correction s'applique toutefois aux baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 pour les logements classés E, F, G ou sans PEB valide : il neutralise durablement une partie de l'indexation non perçue pendant la période de gel. Bruxelles Logement met à disposition un calculateur qui intègre ces règles.

Les bons réflexes avant d'investir

• Calculer le rendement sur le coût total, droits et frais compris, et non sur le seul prix.
• Vérifier la cohérence du loyer visé avec la grille de référence : au-delà de 20 %, il faut pouvoir justifier des éléments de confort.
• Regarder le PEB de près. En plus de l'indexation, un calendrier régional s'annonce : chaque logement devra disposer d'un certificat PEB valide d'ici le 1er juillet 2033, et des plafonds de consommation sont prévus à terme (275 kWh/m²/an dans un délai de dix ans, puis 150 kWh/m²/an dans un délai de vingt ans, selon l'analyse publiée par LexGO en avril 2026). Un bien économe limite ce risque réglementaire.
• Obtenir le revenu cadastral et le précompte du bien, ainsi que les décomptes de charges de copropriété et les procès-verbaux d'assemblée générale (travaux votés, fonds de réserve).
• Intégrer le coût du financement sans déduction fiscale des intérêts, dans un contexte de taux en hausse depuis le printemps 2026.
• Prévoir une réserve pour la vacance locative et l'entretien, même dans un bien rénové.

Cet article est fourni à titre informatif et reflète les règles et données disponibles au 21 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé. Avant tout investissement, faites valider votre projet par votre notaire, votre banque et un conseiller fiscal.

Sources

• notaire.be (Fednot), « Immobilier du 3e trimestre 2026 : le marché se rafraîchit, la moyenne des prix en hausse », 13/10/2026 : notaire.be
• IBSA, communiqué du Cahier n° 16 sur la géographie des loyers et des prix, 23/04/2026 : ibsa.brussels
• BX1, baromètre Federia des loyers 2025, 04/09/2025 : bx1.be
• L'Avenir, loyers par commune et par nombre de chambres (Federia), 04/09/2025 : lavenir.net
• BX1, baromètre Federia du premier semestre 2026, 11/09/2026 : bx1.be
• BDO, coefficients d'indexation du revenu cadastral (2,2446 et 2,3000), 2026 : bdo.be
• RSM Belgique, « Aperçu de l'immobilier belge 2025 » (RC indexé majoré de 40 %, location professionnelle) : rsm.global
• Forum for the Future, « Déclaration fiscale 2026 : l'investisseur au cœur de l'Arizona » (suppression de la déduction ordinaire des intérêts) : forumforthefuture.be
• La Libre, composition du précompte immobilier bruxellois, 08/03/2026 : lalibre.be
• BX1, centimes additionnels communaux 2026, 05/08/2026 : bx1.be
• Bruxelles Logement : bail d'habitation, garantie locative, loyers de référence, indexation des loyers
• Dewaele, facteurs de correction de l'indexation à Bruxelles : dewaele.com
• La Libre, mesures logement de la nouvelle coalition bruxelloise, 21/02/2026 : lalibre.be
• LexGO (Andersen), certificat PEB obligatoire pour tout bâtiment d'ici le 1er juillet 2033, 07/04/2026 : lexgo.be

Investir dans un appartement rénové

Living Home Promotion rachète des immeubles anciens à Bruxelles et les fait entièrement rénover par son partenaire Next Homes avant de vendre les appartements, à Woluwe-Saint-Lambert, Forest et Uccle. Pour un investisseur, un bien rénové permet de connaître dès l'achat ses caractéristiques techniques et énergétiques, qui conditionnent l'indexation et l'attractivité locative. Les informations de chaque projet sont disponibles sur nos projets immobiliers, et notre équipe répond volontiers à vos questions.