Investeren in een appartement in Brussel in 2026: rendement, fiscaliteit en de juiste reflexen

Brussel neemt een centrale plaats in op de Belgische huurmarkt: volgens het BISA zijn de huurprijzen er tussen 2011 en 2024 sneller gestegen dan de levensduurte. Voor een particuliere investeerder wordt de aantrekkelijkheid van een appartement echter niet alleen afgemeten aan de gevraagde huur. De aankoopprijs, de registratierechten, de fiscaliteit, het kader van de huurovereenkomst en de energieprestatie wegen evenzeer op het eindresultaat. Dit zijn de cijfers en regels die in oktober 2026 gelden.

De markt in cijfers: prijzen en huurprijzen

De aankoopprijzen

Volgens de barometer van de notarissen (Fednot), gepubliceerd op 13 oktober 2026, werd een appartement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de eerste negen maanden van 2026 verkocht voor gemiddeld € 301.666, of +1,7 % ten opzichte van het gemiddelde van 2025. Het aantal verkochte appartementen steeg in het derde kwartaal met 1,2 % op jaarbasis. De markt is dus stabiel, zonder prijsescalatie.

Het BISA herinnert er in zijn Cahier nr. 16 (april 2026) aan dat de prijzen van appartementen in Brussel over vijftien jaar met ongeveer 15 % zijn gestegen, tegenover 20 % tot 24 % in Gent en Antwerpen. Omgekeerd lag de mediaanhuur van nieuwe Brusselse huurovereenkomsten in 2024 18 % hoger dan in Vlaanderen en 31 % hoger dan in Wallonië.

De huurprijzen

De huurbarometer van Federia (federatie van Franstalige vastgoedmakelaars) geeft de volgende richtpunten:

• 2025: gemiddelde huurprijs van een appartement in Brussel van ongeveer € 1.290 per maand (+3,4 %). Een appartement met één slaapkamer werd gemiddeld verhuurd voor ongeveer € 1.082, een appartement met twee slaapkamers voor bijna € 1.500.
• Eerste semester 2026: gemiddelde huurprijs voor alle woningtypes samen van € 1.401 (+1,5 %), mediaanhuur stabiel op € 1.250. Ukkel (Uccle; € 1.545) behoort tot de duurste gemeenten voor een appartement, na Sint-Pieters-Woluwe (Woluwe-Saint-Pierre; € 1.608).

€ 301.666: gemiddelde prijs van een appartement verkocht in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de eerste negen maanden van 2026 (Fednot).

Bruto- en nettorendement: een illustratieve berekening

Er bestaat geen officiële statistiek over het huurrendement in Brussel. De cijfers die circuleren, komen van private spelers en verschillen naargelang van de methode. Het betrouwbaarst is de berekening zelf te maken. Het onderstaande voorbeeld combineert de gepubliceerde gemiddelden (Fednot voor de prijs, Federia voor de huur). De lasten zijn hypothesen, die u vervangt door de werkelijke gegevens van het goed.

• ⊞ Post | Jaarlijks of totaal bedrag | Commentaar
• Aankoopprijs | € 300.000 | Dicht bij het Fednot-gemiddelde 2026
• Registratierechten (12,5 %) | € 37.500 | Geen abattement voor een goed dat verhuurd wordt
• Aktekosten en erelonen (hypothese) | € 5.000 | Laat dit door de notaris berekenen
• Totale aankoopkost | € 342.500 |
• Jaarhuur (€ 1.290 × 12) | € 15.480 | Federia-gemiddelde 2025 voor een appartement
• Onroerende voorheffing (hypothese) | - € 1.450 | Hangt af van het kadastraal inkomen en de gemeente
• Niet-recupereerbare lasten van de mede-eigendom (hypothese) | - € 600 |
• Verzekering eigenaar-niet-bewoner (hypothese) | - € 200 |
• Onderhoud en herstellingen (hypothese) | - € 800 |
• Eén maand leegstand (hypothese) | - € 1.290 |
• Netto-inkomen vóór belastingen | € 11.140 |

In dit voorbeeld:

• bedraagt het brutorendement op de prijs 15.480 / 300.000 = 5,2 %;
• daalt het brutorendement op de totale kost tot 15.480 / 342.500 = 4,5 %;
• bedraagt het nettorendement vóór belastingen 11.140 / 342.500 = 3,3 %.

Het verschil tussen het aangekondigde brutorendement en het werkelijke nettorendement bedraagt dus vaak meer dan twee procentpunten. Daarnaast moet u rekening houden met de inkomstenbelasting (zie hieronder) en, als u leent, met de kosten van het krediet. Deze cijfers zijn gemiddelden: een goed gelegen, energiezuinig appartement in goede staat kan boven het gemiddelde worden verhuurd en minder leegstand kennen.

De fiscaliteit van huurinkomsten

De inkomstenbelasting: het kadastraal inkomen, niet de huur

Wanneer een particulier een woning verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze voor privédoeleinden gebruikt, wordt hij niet belast op de werkelijk ontvangen huur. De belastbare basis is het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40 %. Die basis wordt bij de andere inkomsten opgeteld en belast tegen de marginale aanslagvoet van de personenbelasting, verhoogd met de gemeentelijke opcentiemen.

De indexeringscoëfficiënt van het KI bedraagt 2,2446 voor de inkomsten 2025 (aanslagjaar 2026) en 2,3000 voor de inkomsten 2026 (aanslagjaar 2027). Voorbeeld voor een niet-geïndexeerd KI van € 1.100:

• belastbare basis (inkomsten 2026): 1.100 × 2,3000 × 1,40 = € 3.542;
• tegen een marginale aanslagvoet van 45 %, verhoogd met 7 % gemeentelijke opcentiemen, bedraagt de belasting ongeveer € 1.705.

In het bovenstaande rendementsvoorbeeld zou het netto-inkomen na belastingen zo ongeveer € 9.435 bedragen, of 2,75 % van de totale kost. Dat stelsel blijft gunstig: de belasting komt hier overeen met ongeveer 11 % van de brutohuur.

Het stelsel verandert als de huurder een vennootschap is of het goed voor beroepsdoeleinden gebruikt. De basis wordt dan de werkelijke huur, verminderd met een forfait voor kosten van 40 % (begrensd), en mag niet lager zijn dan het geïndexeerde KI verhoogd met 40 %.

Einde van de aftrek van leningsinteresten

Een belangrijk punt voor investeerders die lenen: de gewone interestaftrek voor andere onroerende goederen dan de eigen woning is in het kader van het federale regeerakkoord afgeschaft, vanaf de inkomsten 2025, ongeacht de datum van de lening en zonder overgangsmaatregel. De interesten van een krediet dat is aangegaan om een verhuurd appartement te kopen, verminderen de belasting dus niet meer. Houd daar rekening mee in uw financieringsplan.

De onroerende voorheffing

In Brussel wordt de onroerende voorheffing berekend op het geïndexeerde KI, tegen een gewestelijk basistarief van 1,25 %, vermenigvuldigd met de opcentiemen van de agglomeratie en van de gemeente. In 2026 bedragen de gemeentelijke opcentiemen in de 19 gemeenten gemiddeld ongeveer 3.600, volgens La Libre. Negen gemeenten hebben hun deel in 2026 verhoogd; Sint-Lambrechts-Woluwe (Woluwe-Saint-Lambert) is de enige die het heeft verlaagd (van 3.190 naar 3.175 opcentiemen). In de praktijk vertegenwoordigt de voorheffing vaak meer dan de helft van het geïndexeerde KI: vraag vóór de aankoop het laatste aanslagbiljet op.

Het juridische kader van verhuren in Brussel

De huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats

De woninghuurovereenkomst wordt geregeld door de Brusselse Huisvestingscode. De belangrijkste regels:

• Duur: de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats wordt in principe gesloten voor 9 jaar. Huurovereenkomsten van korte duur (maximaal 3 jaar) zijn onder voorwaarden mogelijk.
• Registratie: elke woninghuurovereenkomst moet binnen twee maanden na de ondertekening worden geregistreerd. Dat is ook een voorwaarde voor de indexering.
• Huurwaarborg: voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 zijn gesloten of hernieuwd, mag die niet meer bedragen dan twee maanden huur, ongeacht de vorm.
• Plaatsbeschrijving: die moet tegensprekelijk en gedetailleerd worden opgesteld.

Het indicatieve huurprijzenrooster en de onrechtmatige huurprijs

Het Gewest publiceert een indicatief huurprijzenrooster (loyers.brussels). Daarin wordt rekening gehouden met de ligging, de staat, de oppervlakte en het aantal kamers. Het rooster is niet bindend: de huurprijs blijft op de private markt vrij bepaald. Maar:

• de referentiehuurprijs moet in de huurovereenkomst staan, naast de werkelijke huurprijs;
• een huurprijs wordt vermoed onrechtmatig te zijn als hij meer dan 20 % boven de referentiehuurprijs ligt, tenzij de verhuurder bijzondere comfortelementen aantoont;
• sinds 1 mei 2025 is de verhuurder verplicht geen onrechtmatige huurprijs voor te stellen. De huurder kan een herziening vragen, door een beroep te doen op de Paritaire Huurcommissie (niet-bindend advies) en daarna, in voorkomend geval, op de vrederechter.

De Brusselse regering die in februari 2026 aantrad, heeft een hervorming van het rooster bevestigd, op basis van mediaanhuurprijzen per wijk. Ze kondigde ook stimulansen aan voor eigenaars die vrijwillig de referentiehuurprijzen toepassen. De vorm daarvan is nog niet bekend.

De indexering en het EPB-certificaat

De jaarlijkse indexering van de huurprijs is mogelijk als de huurovereenkomst ze niet uitsluit, als ze schriftelijk en geregistreerd is, en als de verhuurder de huurder een geldig EPB-certificaat heeft bezorgd. Ze is niet automatisch: ze moet schriftelijk worden aangevraagd, met een terugwerkende kracht van hoogstens drie maanden. De formule luidt: basishuurprijs × nieuwe gezondheidsindex / aanvangsindex.

De EPB-gebonden indexeringsstop is op 14 oktober 2023 afgelopen. Tussen 14 oktober 2022 en 13 oktober 2023 was de indexering beperkt tot 50 % voor woningen in klasse E en verboden voor de klassen F en G. Sindsdien mogen alle woningen worden geïndexeerd. Voor huurovereenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking zijn getreden, geldt echter een correctiefactor voor woningen in klasse E, F, G of zonder geldig EPB-certificaat: die neutraliseert blijvend een deel van de indexering die tijdens de periode van de indexeringsstop niet werd ontvangen. Brussel Huisvesting stelt een rekenmodule ter beschikking die rekening houdt met die regels.

De juiste reflexen voordat u investeert

• Bereken het rendement op de totale kost, rechten en kosten inbegrepen, en niet alleen op de prijs.
• Ga na of de beoogde huurprijs in verhouding staat tot het referentierooster: boven 20 % moet u comfortelementen kunnen aantonen.
• Bekijk het EPB-certificaat van dichtbij. Naast de indexering komt er een gewestelijk tijdpad aan: elke woning zal uiterlijk op 1 juli 2033 over een geldig EPB-certificaat moeten beschikken, en op termijn zijn verbruiksplafonds gepland (275 kWh/m²/jaar binnen tien jaar, daarna 150 kWh/m²/jaar binnen twintig jaar, volgens de analyse die LexGO in april 2026 publiceerde). Een energiezuinige woning beperkt dat regelgevende risico.
• Vraag het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing van het goed op, net als de afrekeningen van de lasten van de mede-eigendom en de notulen van de algemene vergaderingen (goedgekeurde werken, reservefonds).
• Neem de financieringskosten mee zonder fiscale aftrek van de interesten, in een context van stijgende rente sinds het voorjaar van 2026.
• Voorzie een reserve voor leegstand en onderhoud, ook in een gerenoveerd goed.

Dit artikel wordt ter informatie verstrekt en geeft de regels en gegevens weer die beschikbaar waren op 21 oktober 2026. Het vormt geen gepersonaliseerd financieel, fiscaal of juridisch advies. Laat uw project vóór elke investering valideren door uw notaris, uw bank en een fiscaal adviseur.

Bronnen

• notaire.be (Fednot), “Immobilier du 3e trimestre 2026 : le marché se rafraîchit, la moyenne des prix en hausse”, 13/10/2026: notaire.be
• BISA, persbericht bij Cahier nr. 16 over de geografie van huurprijzen en vastgoedprijzen, 23/04/2026: ibsa.brussels
• BX1, Federia-huurbarometer 2025, 04/09/2025: bx1.be
• L'Avenir, huurprijzen per gemeente en per aantal slaapkamers (Federia), 04/09/2025: lavenir.net
• BX1, Federia-barometer van het eerste semester 2026, 11/09/2026: bx1.be
• BDO, indexeringscoëfficiënten van het kadastraal inkomen (2,2446 en 2,3000), 2026: bdo.be
• RSM België, “Aperçu de l'immobilier belge 2025” (geïndexeerd KI verhoogd met 40 %, beroepsmatige verhuring): rsm.global
• Forum for the Future, “Déclaration fiscale 2026 : l'investisseur au cœur de l'Arizona” (afschaffing van de gewone interestaftrek): forumforthefuture.be
• La Libre, samenstelling van de Brusselse onroerende voorheffing, 08/03/2026: lalibre.be
• BX1, gemeentelijke opcentiemen 2026, 05/08/2026: bx1.be
• Brussel Huisvesting: bail d'habitation, garantie locative, loyers de référence, indexation des loyers
• Dewaele, correctiefactoren voor de indexering in Brussel: dewaele.com
• La Libre, huisvestingsmaatregelen van de nieuwe Brusselse coalitie, 21/02/2026: lalibre.be
• LexGO (Andersen), verplicht EPB-certificaat voor elk gebouw tegen 1 juli 2033, 07/04/2026: lexgo.be

Investeren in een gerenoveerd appartement

Living Home Promotion koopt oude gebouwen in Brussel en laat ze volledig renoveren door zijn partner Next Homes voordat de appartementen worden verkocht, in Sint-Lambrechts-Woluwe, Vorst (Forest) en Ukkel. Voor een investeerder biedt een gerenoveerd goed het voordeel dat de technische en energetische kenmerken al bij de aankoop bekend zijn, en die bepalen de indexering en de aantrekkelijkheid op de huurmarkt. De informatie over elk project vindt u op onze vastgoedprojecten, en ons team beantwoordt graag uw vragen.